Costruire sul passato per creare il futuro

Il riutilizzo adattivo comporta sfide per la costruzione dei trasporti; superarli richiede cooperazione e innovazione.

di Philip W. Grone

Il riutilizzo adattivo è fondamentale per la sostenibilità e per la gestione dell’impronta di carbonio dell’ambiente urbano. Oltre alla conservazione storica, è stato anche un concetto chiave di progettazione e sviluppo che ha guidato la rivitalizzazione economica di beni e quartieri trascurati. Tuttavia, in un mondo post-pandemico, l’accelerazione di nuovi modelli di lavoro sta mettendo in discussione i presupposti economici e sociali di lunga data sulla vita urbana e suburbana. Uno studio del 2022 della Stern School of Business della New York University ha stimato una riduzione del valore immobiliare di circa 413 miliardi di dollari a causa della tendenza al lavoro a distanza. Tali valutazioni riflettono seri interrogativi sul futuro degli edifici adibiti ad uffici come li abbiamo conosciuti e se tali asset continueranno a svolgere un ruolo vitale e vivace. Il successo del riutilizzo adattivo è una questione urgente e si trova esattamente all’intersezione di una miriade di obiettivi.

Nel riutilizzare le risorse esistenti e nel reinventare le connessioni tra loro, la costruzione dei trasporti gioca un ruolo fondamentale, contribuendo alla trasformazione dell’ambiente urbano. Ascensori e scale mobili forniscono più servizi, offrendo ulteriori vantaggi in termini di sicurezza e protezione e beneficiando di concetti di progettazione innovativi, che possono dare forma a nuove possibilità per l’uso – e il riutilizzo – degli edifici esistenti.

La costruzione sta cambiando

Trasformare edifici e strutture per usi nuovi o diversi non è un concetto nuovo, ma l’enfasi nel riutilizzare il “vecchio” per diventare qualcosa di “nuovo” è sempre più importante per lo sviluppo. Anche i progetti stanno diventando più complessi e la varietà dei progetti recenti è apparentemente infinita. Ad esempio, The Refinery at Domino è una conversione multiuso dell'ex Domino Sugar Refinery a Brooklyn; un'ex fabbrica tessile a Belmont, nella Carolina del Nord, abbandonata per un decennio, è stata trasformata in più di 230 residenze; e la Tribune Tower di Chicago, che ha ospitato il Chicago Tribune per quasi un secolo, è ora un edificio residenziale con oltre 55 planimetrie uniche. Quest’ultimo segue la scia della Quay Quarter Tower a Sydney, in Australia, che è stato tra i primi grattacieli riutilizzati in modo adattivo.

Una chiara tendenza nelle conversioni edilizie ha raggiunto il suo picco nel 2019-2020. Questa tendenza è stata arrestata dalla pandemia di COVID-19. Negli ultimi due anni, il settore delle costruzioni ha assistito a un riemergere della tendenza a un ritmo accelerato.

• Los Angeles, New York, Chicago e il Medio Atlantico mostrano importanti gruppi di attività di conversione.
• Le conversioni di uffici di media e alta altezza rimangono fondamentali per lo sviluppo economico a lungo termine nel nucleo urbano.
• Ma, nel 2023, le conversioni di hotel hanno superato per la prima volta le conversioni di uffici.
• Uno studio condotto dalla società di consulenza Deloitte stima che, entro i prossimi 10 anni, il 90% dello sviluppo immobiliare comporterà una qualche forma di riuso adattivo.

Ci saranno sfide tecniche

Il riutilizzo adattivo, in particolare in progetti complessi, spesso comporta modifiche significative ai sistemi di trasporto degli edifici. Ad esempio, potrebbe essere necessario spostare, sostituire o riconfigurare i vani degli ascensori, richiedendo la riprogettazione dei sistemi strutturali e una rivalutazione della capacità di carico. Inoltre, il reindirizzamento e l’ammodernamento dei servizi pubblici e l’integrazione di nuovi sistemi meccanici necessitano tutti di soluzioni per supportare il riutilizzo di un edificio – e tutto deve essere fatto in modo sicuro ed economicamente efficiente.

Al di là delle considerazioni strutturali, è probabile che i sistemi di trasporto degli edifici richiedano un ammodernamento per conformarsi agli attuali codici edilizi e ascensoristici, nonché agli standard di accessibilità aggiornati. L’integrazione dei sistemi di trasporto degli edifici con una più ampia tecnologia di costruzione intelligente, l’uso dell’invio delle destinazioni, i miglioramenti nell’efficienza energetica e l’implementazione di operazioni di interazione remota e strumenti diagnostici possono tutti contribuire ora a un migliore e maggiore utilizzo del bene e sostenere in modo sostenibile il lungo periodo. fattibilità a lungo termine del progetto. Le tecnologie emergenti, come la realtà aumentata e virtuale, produrranno ulteriore innovazione.

Nel riutilizzare le risorse esistenti e nel reinventare le connessioni tra loro, la costruzione dei trasporti gioca un ruolo fondamentale, contribuendo alla trasformazione dell’ambiente urbano.

Nel riutilizzare le proprietà storiche, un ulteriore livello di complessità nella modernizzazione deriva dalla necessità impellente di preservare caratteristiche architettoniche e altre caratteristiche significative. Alcuni casi richiederanno soluzioni di progettazione creative per integrare i sistemi di sicurezza e di gestione contemporanei con l’estetica del design storico. In questi casi, la consultazione tempestiva con le autorità di conservazione storica è fondamentale. Laddove la sicurezza e altri requisiti richiedono una modifica sostanziale agli ascensori storici o ad altri dispositivi, la documentazione degli attributi storicamente significativi dell'edificio e delle attrezzature può spesso soddisfare i requisiti di conservazione storica.

La collaborazione è essenziale

Le esigenze dei proprietari e dei gestori degli edifici, dell’industria e di altre parti interessate porranno ulteriori richieste al sistema normativo. Il volume dei progetti di riutilizzo adattivo, così come la loro complessità tecnica, aumenterà man mano che porzioni significative dell’ambiente urbano verranno riconvertite. Per gli AHJ, ci sono diverse esigenze simultanee.

Il primo è quello di applicare i codici e gli standard più recenti sugli ascensori e di ridurre il divario tra i codici edilizi aggiornati e i codici degli ascensori che, in molte giurisdizioni, sono in ritardo. Gli AHJ dovrebbero continuare ad accelerare l'adozione delle edizioni più recenti pubblicate dell'American Society of Mechanical Engineers (ASME) A17.1/CSA B44, Codice di sicurezza per ascensori e scale mobili, sviluppato dall'ASME.

Il secondo è costruire e mantenere una squadra di ispezione ben addestrata e adeguatamente dotata di personale e, ove applicabile, un sistema di ispezione di terze parti in grado di rispondere adeguatamente alle richieste di ispezione e aderire coerentemente all’interpretazione dell’AHJ e alle linee guida sull’applicazione.

Il terzo è riconoscere le sfide uniche presentate dai complessi progetti di riutilizzo adattivo. Tutte le parti interessate in un progetto devono essere flessibili per arrivare alla soluzione ingegneristica ottimale che offra un ambiente di lavoro sicuro per la forza lavoro del settore, la migliore esperienza per il pubblico dei ciclisti e ottimizzi gli obiettivi di rivitalizzazione dei proprietari di edifici e della comunità locale.

L’ambiente urbano e suburbano sta cambiando rapidamente. Garantire un futuro sostenibile, dinamico ed economicamente fattibile sarà possibile solo attraverso la cooperazione e la collaborazione nel rimodellare le infrastrutture esistenti. La tendenza verso il riutilizzo adattivo è destinata a durare. Massimizzare il suo valore dipende da tutti noi.