Guardare indietro con rabbia

Le garanzie collaterali fornite retroattivamente possono essere qualificate come "contratti di costruzione".

La Corte d'Appello in Abbey Healthcare (Mill Hill) Ltd. contro Simply Construct (Regno Unito) LLP [2022] ha chiarito che, in base alla loro formulazione, le garanzie collaterali possono costituire contratti di costruzione ai sensi dell'articolo s104 (1) dell'Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996 (la "Legge") e quindi consentire l'aggiudicazione. Questo può essere così anche se la garanzia è stata fornita retroattivamente.

Contesto del ricorso

Nel giugno 2015, Sapphire Building Services Ltd. ("Sapphire") ha incaricato Simply Construct (UK) LLP ("Simply Construct") ai sensi di un contratto JCT Design and Build 2011 modificato (il "Contratto") per costruire una casa di cura (la "Proprietà").

Il completamento pratico è stato raggiunto nell'ottobre 2016. Un lungo contratto di locazione è stato concesso ad Abbey Healthcare (Mill Hill) Ltd. ("Abbey") nell'agosto 2017. I difetti di sicurezza antincendio (i "difetti") sono stati quindi scoperti presso la proprietà da Toppan Holdings Ltd. ("Toppan"), che a quel tempo era il titolare e il "datore di lavoro sostitutivo" ai sensi del Contratto a seguito di una novazione da Sapphire nel giugno 2017.

Simply Construct è stato informato dei Difetti ma non è riuscito a correggerli. Una terza parte è stata quindi incaricata di eseguire i lavori di bonifica, che si sono infine conclusi nel febbraio 2020.

Sebbene il contratto contenesse disposizioni che richiedevano a Simply Construct di fornire una garanzia collaterale a favore di Abbey, ciò non è stato fatto fino al 23 ottobre 2020 (la "Garanzia"), momento in cui i lavori, compresi i lavori di riparazione di terzi, erano da tempo stato completato.

Toppan e Abbey hanno rivendicato ciascuno contro Simply Construct per il costo della rettifica dei difetti. Le rispettive richieste sono state respinte e ciascuna ha avviato un procedimento di aggiudicazione (separato) contro Simply Construct nel dicembre 2020. Entrambe le decisioni hanno avuto successo, ma Simply Construct non ha rispettato nessuna delle due decisioni.

Al momento dell'esecuzione della decisione dell'Abbazia (la "Decisione"), il tribunale ha ritenuto che la Garanzia non fosse un "contratto di costruzione" ai fini della legge, il che significa che non vi era alcun diritto contrattuale a giudicare dall'articolo s108(5) della legge e i termini impliciti del Regime. L'arbitro era quindi incompetente nell'aggiudicazione dell'Abbazia e la decisione era inapplicabile.

Si tratta del ricorso di Abbey avverso la sentenza di primo grado.

Decisione della Corte

Appello consentito. La Garanzia, sebbene in vigore retroattiva, era un contratto di costruzione ai sensi della legge.

Una garanzia collaterale può essere un contratto di costruzione ai sensi dell'articolo 104 (1) della legge?

La Corte ha confermato che, a seconda della sua precisa formulazione, una garanzia può essere un contratto di costruzione ai sensi della legge.

AMMISSIONE Parkwood Leisure contro Laing O'Rourke [2013] BLR 589 (causa in cui è stato deciso che una garanzia relativa ad attività di costruzione passate e future fosse un contratto di costruzione), la Corte ha spiegato che occorre considerare se una garanzia regoli uno stato di cose passato e/o futuro . Una garanzia che fornisce una semplice promessa fissa o una garanzia relativa a uno stato di cose passato potrebbe non essere un contratto per "l'esecuzione di operazioni di costruzione". Piuttosto, sarà più simile a una garanzia sul prodotto (che in effetti era stata la linea argomentativa adottata dal tribunale in primo grado). Una garanzia che regola le operazioni di costruzione in corso, tuttavia, è più probabile che rientri nel significato della legge.

La Corte ha anche respinto l'argomento di Simply Construct secondo cui le parole "per... operazioni di costruzione" in s104(1) della legge significavano che la disposizione era, in effetti, limitata a un contratto "in base al quale" venivano eseguite operazioni di costruzione. La Corte ha preferito una costruzione più ampia, ritenendo che il termine “per” si riferisca allo scopo più ampio di un accordo.

La Corte ha ritenuto che questa costruzione più ampia fosse essa stessa supportata dall'obiettivo più ampio della legge: migliorare il regime di pagamento e i meccanismi di risoluzione delle controversie disponibili nel settore edile. La Corte ha anche fatto riferimento alla formulazione dell'articolo s104, paragrafo 5, della legge, che si riferisce ai contratti ibridi ed è analogamente formulata in termini generali.

Infine, la Corte ha ritenuto che l'articolo 104, paragrafo 1, della legge non contenesse alcuna disposizione per suggerire che un "contratto di costruzione" dovesse contenere obblighi di remunerazione dettagliati da parte del beneficiario. Piuttosto, una disposizione di pagamento nominale in una garanzia soddisferebbe s109 della legge. Ciò ha ulteriormente supportato l'ampia costruzione della Corte.

Interpretazione della Garanzia dell'Abbazia

Ai sensi della particolare Garanzia in questo caso, Simply Construct ha garantito di aver "adempiuto e continuerà ad adempiere diligentemente ai propri obblighi contrattuali". La Corte ha ritenuto che, sebbene la Garanzia regolasse le prestazioni passate e future, si trattava comunque di un contratto di costruzione per l'esecuzione di operazioni di costruzione ai sensi della legge. Ciò nonostante la Garanzia non contenesse la frase "garanzia, riconosce e si impegna", come nel caso di Parkwood.

La data di esecuzione della garanzia ha fatto differenza?

A livello normativo, il Tribunale ha ritenuto che, sebbene la Garanzia fosse stata eseguita quattro anni dopo il completamento dei lavori e due anni dopo la scoperta dei Vizi, ciò era irrilevante per effetto retroattivo della Garanzia. La Garanzia era pur sempre un accordo per l'esecuzione di opere edili (Stadio Swansea [2018] applicato).

La Corte ha affermato che qualsiasi interpretazione contraria creerebbe incertezza e creerebbe "assurdità commerciale" incoraggiando gli appaltatori a non firmare garanzie collaterali fino al completamento dei loro lavori.

Analisi

Questo importante caso adotta un'interpretazione della legge più generosa di quella precedentemente proposta e chiarisce che, a seconda delle loro condizioni, le garanzie collaterali possono qualificarsi come contratti di costruzione nonostante possano essere state fornite solo dopo il completamento dei lavori in questione.

Questa sarà una buona notizia per i beneficiari, che potrebbero trovarsi in grado di utilizzare l'aggiudicazione ai sensi della legge come mezzo più rapido per risolvere le controversie. Non tanto per appaltatori, consulenti e loro assicuratori, che dovranno essere astuti se vogliono limitare la loro potenziale esposizione.

Questo importante caso adotta un'interpretazione della legge più generosa di quella precedentemente proposta e chiarisce che, a seconda delle loro condizioni, le garanzie collaterali possono qualificarsi come contratti di costruzione nonostante possano essere state fornite solo dopo il completamento dei lavori in questione.

Questo articolo contiene informazioni di interesse generale su questioni legali attuali ma non fornisce consulenza legale. È preparato per le informazioni generali dei nostri clienti e di altre parti interessate. Questo articolo non dovrebbe essere invocato in nessuna situazione specifica senza un'adeguata consulenza legale. Se hai bisogno di una consulenza legale su una qualsiasi delle questioni sollevate in questo articolo, contatta uno dei nostri avvocati specializzati in costruzioni. © Hawkswell Kilvington Ltd. 2022