Lettere di intenti e incorporazione di contratti in forma standard

Nel caso OD Developments v Oak Dry Lining Ltd, il TCC ha considerato il funzionamento e l'effetto di una lettera di intenti ("LOI") nel contesto dell'eventuale incorporazione di un subappalto di un modulo standard JCT.

di Tommaso Salter

sfondo

Oak Dry Lining Ltd ("Oak") è stata incaricata come subappaltatore di eseguire lavori di rivestimento a secco da OD Developments & Projects Ltd ("OD"). Oak ha eseguito i lavori in conformità a una lettera di intenti, che stabiliva l'intenzione delle parti di stipulare un subappalto JCT Design and Build edizione 2011. La lettera di intenti prevedeva inoltre che le controversie fossero risolte tramite arbitrato ai sensi dello Schema per i Contratti di Costruzione.

Tuttavia, come spesso accade, non è mai stato stipulato un subappalto formale. Ciononostante, entrambe le parti hanno sostanzialmente seguito la procedura di pagamento intermedio del JCT.

Il 29 marzo, Oak ha emesso la richiesta di pagamento provvisorio n. 21 e, in risposta, OD ha emesso un avviso di pagamento ridotto, affermando che i lavori di Oak erano sopravvalutati e che la somma di £ 509,000 era dovuta a OD.

Il 22 luglio, OD ha presentato una dichiarazione in cui esponeva il calcolo dell'importo finale del subappalto, riducendo ulteriormente il valore dei lavori di Oak. Oak ha contestato tale decisione il 2 agosto e, il 26 settembre, OD ha emesso il suo avviso di pagamento finale, richiedendo la somma di 625,000 sterline. Oak non ha risposto entro 10 giorni dall'avviso di pagamento finale, ma ha emesso un avviso di pagamento ridotto il 14 ottobre 2019, richiedendo 765,000 sterline. Con lettera della stessa data, Oak ha dichiarato che l'avviso di pagamento finale di OD era invalido e Oak ha emesso il proprio avviso di pagamento inadempiente, in risposta al quale OD ha emesso un avviso di pagamento ridotto.

Oak ha rinviato la controversia all'udienza.

OD ha contestato la giurisdizione dell'aggiudicatario per due motivi:

• che l'aggiudicatore non è stato nominato in conformità con i termini della LOI; e
• poiché Oak non aveva avviato alcun procedimento entro 10 giorni dall'emissione dell'avviso di pagamento finale come richiesto dalla clausola 1.8 dei termini JCT, l'avviso di pagamento finale di OD aveva effetto conclusivo e non vi era alcuna controversia da risolvere.

L'aggiudicatario ha infine respinto entrambe queste argomentazioni giurisdizionali.

L'aggiudicatario ha stabilito che i termini del JCT erano stati incorporati nella LOI e ha ritenuto che l'avviso di pagamento finale di OD fosse invalido e non rappresentasse una determinazione definitiva delle somme dovute. L'aggiudicatario ha effettuato la propria valutazione e ha stabilito che £ 431,000.00 erano dovuti a Oak (la "Decisione").

L'OD ha presentato un ricorso ai sensi della Parte 8, ribadendo le proprie eccezioni di giurisdizione. In risposta, Oak ha presentato una domanda incidentale di giudizio sommario per l'esecuzione della decisione, sostenendo che:

• i termini JCT non sono stati incorporati e quindi la richiesta di OD basata sull'avviso di pagamento finale non viene accolta; o in alternativa
• se i termini JCT fossero stati incorporati, l'avviso di pagamento finale non sarebbe stato conclusivo ai fini della clausola 1.8 poiché sarebbe stato incompatibile con la clausola 4.12 dei termini JCT e, in ogni caso, sarebbe stato in conflitto con la sezione 111 dell'Housing Grants, Construction or Regeneration Act 1996 (come modificato).

A titolo di controargomentazione, OD ha affermato che se i termini JCT non fossero stati incorporati, ciò avrebbe necessariamente significato che l'aggiudicatario non avrebbe avuto giurisdizione, poiché aveva sostenuto di valutare la richiesta sulla base del fatto che i termini JCT fossero applicabili.

Sfide giurisdizionali

La Corte Suprema TCC ha respinto le eccezioni di giurisdizione sollevate da OD e ha ritenuto che l'aggiudicatario fosse stato validamente nominato in conformità ai termini della LOI. Non era necessario che la notifica di aggiudicazione di Oak facesse riferimento a specifiche disposizioni della LOI.

Inoltre, non potrebbe sussistere un'assenza di giurisdizione per il solo fatto che una parte si sia basata su una clausola conclusiva. Una clausola conclusiva non impedisce l'avvio di un procedimento giudiziario. Piuttosto, impedisce l'ammissione di prove contrarie.

Costituzione

Il TCC ha ritenuto che la LOI contemplasse solo due possibilità:

• la LOI ha operato autonomamente; o
• è stato stipulato un contratto JCT tra le parti.

Né il linguaggio né il contesto della LOI prevedevano che i termini JCT fossero incorporati nella LOI prima della stipula del contratto JCT.

La Commissione TCC ha osservato che, in alcuni casi, era possibile che alcuni o tutti i termini del JCT potessero essere incorporati, a causa della condotta delle parti contraenti attraverso l'estoppel per convenzione. Tuttavia, ciò non è stato contestato nel caso di specie. 

Di conseguenza, la TCC ha ritenuto che i termini del JCT non fossero stati incorporati nella LOI e, di conseguenza, la richiesta di OD ai sensi della Parte 8 è stata completamente respinta. L'aggiudicatario aveva proceduto sulla base contrattuale errata (vale a dire, che i termini del JCT fossero stati incorporati nella LOI), il che significava che non aveva giurisdizione e che la decisione era inapplicabile.

Analisi

Questo caso sottolinea che l'efficacia giuridica e l'operatività delle lettere di intenti dipendono in larga misura dalla loro forma, dal loro contenuto e dal contesto in cui vengono stipulate. Sebbene la dottrina dell'estoppel per convenzione implichi che sia possibile, in alcuni casi, incorporare contratti standard nelle lettere di intenti facendo riferimento alla condotta delle parti, tale argomentazione non è sempre percorribile.

I lavori svolti in base a lettere di intenti sono spesso fonte di controversie, e questo caso serve a ricordare chiaramente che le parti contraenti non devono dare per scontato che i contratti standard saranno incorporati nelle loro lettere di intenti. Laddove si intenda applicare i termini dei contratti standard, ciò deve essere chiaramente ed espressamente indicato nella lettera di intenti.

La mancata osservanza di tale obbligo può avere conseguenze di vasta portata, come dimostrato in questo caso in cui un lodo arbitrale è stato reso inapplicabile in quanto un arbitro ha preso una decisione basata sull'errata convinzione che i termini JCT fossero stati incorporati in una lettera di intenti.

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