灾难的意图

依赖意向书的危险

在 CLS Civil Engineering Ltd. v WJG Evans and Sons [2024] 案中，法院认为，在没有正式商定的建筑合同的情况下，未签署的意向书中包含的责任上限具有约束力。因此，索赔承包商无权获得超出上限的额外付款。

背景

CLS Civil Engineering Ltd.（“开发商”）聘请 WJG Evans and Sons（“承包商”）在彭布罗克郡的一个开发项目（“工程”）建造一座图书馆、零售设施和三间公寓。

工程根据未签署的意向书（“LOI”）开始，同时双方寻求同意联合合同法庭（JCT）中间建筑合同的条款。意向书包含开发商向承包商支付的责任上限为 150,000 英镑的条款。这一财务上限经过多次修改，最终达到 1.1 万英镑，但 JCT 合同从未签署。

由于双方最终无法就 JCT 合同的条款达成一致，开发​​商最终指示承包商离开现场，承包商对所进行的工程进行了最终估价，总价值为 1,413,669.24 英镑（超出了约 300,000 英镑）。 LOI 中的财务上限）。

作为回应，开发商对承包商提起法律诉讼，寻求以下声明：

1. 双方之间没有正式的施工合同，其关系仅受未签署的意向书（经修订）管辖；和
2. 因此，根据意向书（经修订），开发商向承包商支付的最大责任限于 1.1 万英镑。 

法院的判决

法院认为，未签署的意向书中包含的财务上限对双方具有约束力，承包商无权获得他们所要求的约 300,000 英镑的额外付款。 

法院裁定承包商受到财务上限的约束，因为：

• 作为法律诉讼的一部分，承包商在证人证词中承认上限已达成一致。
• 承包商在发送意向书 10 天后开始施工，接受了意向书中的上限。承包商此前多次要求开发商提高上限时，也确认了上限的存在。
• 从双方的信件中可以清楚地看出，JCT 合同仍在谈判中，双方在这方面“从未达成一致意见”。不能说 JCT 合同的签订是为了取代意向书。  

信号分析

这个案例说明了在开始工作之前花时间根据正式合同进行适当谈判和分配风险的重要性。 

如果双方希望在签订正式合同之前依赖意向书，则必须相当谨慎。从承包商的角度来看，应密切关注任何规定的付款责任上限，以确保不超过这些上限。在这种情况下，在即将超过 1.1 万英镑上限时，承包商应该停止工作，等待进一步修改上限的谈判或签订正式合同。

从开发商的角度来看，本案强调意向书中的财务上限具有约束力，并将由法院强制执行。强烈建议任何提出意向书的人在签订更正式的合同之前考虑对准备向承包商支付的金额设定财务限制。这可以为开发商提供有效的保障，防范整个项目在意向书下进行的风险。

本文包含有关当前法律问题的普遍关注信息，但不提供法律建议。 它是为我们的客户和其他相关方的一般信息而准备的。 在没有适当的法律建议的情况下，不应在任何特定情况下依赖本文。 如果您需要就本文中提出的任何问题提供法律意见，请联系我们的一位专业建筑律师。 © Hawkswell Kilvington Ltd. 2024