没有时间可以浪费!

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照片:Adobe Stock

关于完成时间的隐含义务和未能迅速推进工程的风险

在最近的案例中 Barkby Real Estate Developments Ltd. 诉 Cornerstone Telecommunications Infrastructure Ltd. [2022] 根据 14 年《商品和服务供应法》第 1982 条,技术和建筑法院 (TCC) 裁定承包商未能在“合理时间内”完成其工程,因此对其雇主负有责任。

背景 

原告(“BREDL”)聘请被告(“Cornerstone”)协助拆除、更换和搬迁位于黑斯廷斯 Bexhill 路开发项目(“开发项目”)的移动电话信号塔。 双方之间没有订立正式的书面合同。

移动现有桅杆的目的是改善离开发展项目的车辆的视线,否则会受阻。

Cornerstone 于 2019 年 XNUMX 月底完成了桅杆搬迁的原始基础设计,但由于现场施工后才发现地面条件不佳,因此需要重新设计。

地面条件问题导致 Cornerstone 工程的完成延迟了大约五个月。 Cornerstone 最终于 7 年 2020 月 XNUMX 日完成工程,开发项目的实际竣工也在同一天进行。

至关重要的是,BREDL 声称,如果 Cornerstone 延迟完成工程,已完成的开发项目将在 30 年 2020 月 XNUMX 日之前移交给其购买者黑斯廷斯自治市镇委员会。BREDL 寻求收回财务成本和其他据称损失因发展项目延迟交楼所致。

法院判决

Cornerstone 对其工程延迟五个月完工负有责任,而这反过来又严重影响了开发项目的移交日期。 BREDL 获得了大部分额外的项目融资成本和所有额外的管理成本,这些成本并不太遥远。

Cornerstone 与 BREDL 的合同条款是什么?

尽管双方之间没有正式的书面合同,但法院仍然认定存在具有约束力的协议,并且该协议已于 5 年 2019 月 XNUMX 日形成,当时 Cornerstone 在接受报价后确认收到了 BREDL 的付款。

在没有关于履行时间的任何明确条款的情况下,法院还发现,根据 14 年商品和服务供应法第 1982 条的实施,合同中隐含了一个条款,即“供应商将在合理的时间内完成服务。”

什么是完成 Cornerstone 作品的“合理时间”?

法院分析了工程建设阶段发生的事件,并得出结论认为,如果没有由于地面条件不理想造成的五个月延误,Cornerstone 将按最初设想在 2020 年 7 月底完成工程,而不是比 2020 年 XNUMX 月 XNUMX 日。

至于地面条件的责任问题,法院认为Cornerstone 最初的地基设计不当。 在听取了专家意见证据后,法院同意 BREDL 的观点,即称职的设计师会在最终设计之前安排进行岩土工程勘测。 Cornerstone 没有这样做,因此,它不得不重新设计地基,从而延误了工程。

为了支持其关于 Cornerstone 未能在合理时间内开展工作的裁定,法院还引用了以下内容:

  • Cornerstone 没有解释为什么又花了五个月的时间来解决其初始基础设计中发现的问题。
  • Cornerstone 导致的其他并发症加剧了延误。 例如,Cornerstone 订购了一个替换桅杆,然后允许在另一个站点使用它,从而阻止该站点连接到电源。 Cornerstone 还允许纤维供应合同失效,这造成了进一步的延误。
  • 在签订相关合同时,Cornerstone 正忙于处理 50 份不同的合同,未能给予该项目适当的优先权。

简而言之,法院对 Cornerstone 未能在合理时间内完成工程感到满意。

本案提醒承包商,在没有正式合同的情况下,他们仍有可能承担在合理时间内完成工程的隐含义务。

BREDL 是否有权获得损害赔偿,如果是,金额是多少,这些是否太遥远?

TCC 还对 Cornerstone 延迟完成其工程意味着开发项目的销售反过来被延迟感到满意。 BREDL 已告知 Cornerstone,需要完成其工程才能使 BREDL 实现其目标,并且“建造合同”(即主要开发)计划仅计划持续八个月。 法院还很快驳回了 Cornerstone 的论点,即开发项目的主要工程本身尚未完成,因此实际上,由于 Cornerstone 的工程造成的任何延误并未给 BREDL 造成任何损失。

BREDL 声称该开发项目的延迟销售意味着它无法在预期的时间内赎回贷款,这导致它产生了额外的费用和利息。 BREDL 还声称产生了额外的项目管理成本。

法院认定 BREDL 有权收回其大部分额外融资成本和所有额外管理成本。 如果 Cornerstone 按时完成工程,就不会发生这些损失。 (事实上​​,BREDL 对额外融资成本的索赔仅部分成功,因为如果按时证明实际完成,交易完成仍需要大约 21 天)。

法院驳回了 Cornerstone 提出的这些损失太遥远的说法,认为 Cornerstone 没有必要了解 BREDL 财务安排的确切细节。 BREDL 偿还融资的能力很可能与项目的实际完成和销售挂钩,这就足够了。

分析

本案提醒承包商,在没有正式合同的情况下,他们仍有可能承担在合理时间内完成工程的隐含义务。 该案例还说明了迅速推进工程以实现雇主既定目标的重要性。 在本案中,法院无法调和承包商预计的 11 个工作日总工地时间与五个月的工程完工延迟时间。 即使确定了地面条件不足的问题,Cornerstone 也没有采取合理的行动来解决这个问题,这最终证明是它的失败。

本文包含有关当前法律问题的普遍关注信息,但不提供法律建议。 它是为我们的客户和其他相关方的一般信息而准备的。 在没有适当的法律建议的情况下,不应在任何特定情况下依赖本文。 如果您需要就本文中提出的任何问题提供法律意见,请联系我们的一位专业建筑律师。 © Hawkswell Kilvington Ltd. 2022

Thomas Salter 专注于有争议的事务,并就整个合同供应链中的复杂建筑和工程争议提供建议。 争议经常涉及时间延长、变更、不付款和合同订立。 Thomas 在包括 JCT、NEC 和 FIDIC 在内的所有标准合同形式方面拥有丰富的经验,并且经常被要求在正在进行的项目中为客户提供合同和商业建议。 Thomas 经常被指示在裁决、诉讼(通常在技术和建筑法院)、仲裁和调解中代表客户。

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