Lo stato del pozzo

Una discussione su una componente a volte trascurata della manutenzione degli ascensori

Per più di 46 anni, Patrick Morrissey (PM) ha condotto ConSpec Associates Inc., con sede nella sua casa di East Haven, Connecticut. Il coinvolgimento di Morrissey con l'ingegneria e l'edilizia risale agli anni '1960, quando ha conseguito una laurea in ingegneria civile al Manhattan College, seguita da un master in gestione del calcestruzzo e delle costruzioni presso il New Jersey Institute of Technology. In qualità di direttore di lunga data di associazioni, tra cui l'International Concrete Repair Institute e l'Association for Preservation Technology, con sede rispettivamente a St. Paul, Minnesota, e Springfield, Illinois, Morrissey aderisce alla filosofia "SIP vs ROAR", che favorisce la stabilizzazione in loco (SIP) rispetto all'approccio di rimozione e sostituzione (ROAR) per la conservazione dell'ambiente costruito. 

Morrissey ha fondato ConSpec nel 1976 per "combinare la tecnologia con la tradizione sia nei metodi che nei materiali per soluzioni innovative, convenienti e ingegnerizzate per il restauro, la manutenzione e la riparazione" delle strutture. Per molti anni, la sua attenzione si è concentrata sul cemento, ma gli esterni, così come gli interni Speed ​​Tile e le unità di muratura in calcestruzzo (CMU) (materiali utilizzati per i pozzi degli ascensori) sono diventati più importanti. Dopo che i clienti di Champion Elevator hanno chiesto al presidente di Champion Don Gelestino (DG) per chiedere aiuto con la riparazione del pozzo dell'ascensore, ha indirizzato questi clienti a Morrissey e ConSpec poiché questo non rientra nelle competenze di Champion. 

Circa 11 anni fa, Morrissey venne a conoscenza di un prodotto chiamato RUREGOLD, che secondo lui è una "soluzione logica" per i vani degli ascensori. Si tratta di un materiale e di un processo a matrice di calcestruzzo fibrorinforzato (FRCM) sviluppato in Italia più di 20 anni fa sia per la stabilizzazione che per il rafforzamento delle strutture murarie storiche. Gli specialisti degli ascensori, sia appaltatori che progettisti, in genere non si occupano delle pareti del vano ascensore, ma solo degli aspetti meccanici, elettrici ed estetici (oltre che, ovviamente, delle prestazioni) di un lavoro, afferma Morrissey. Quindi, quando si tratta di problemi con le pareti del pozzo, ConSpec è pronto ad aiutare. Come afferma uno dei colleghi di Morrissey, "Essendo un'azienda di restauro di murature a New York, il restauro del pozzo dell'ascensore fa ora parte del DNA dell'azienda". Entrambi membri attivi del settore delle costruzioni di New York, Morrissey e Gelestino hanno collaborato a importanti lavori di ascensori negli ultimi anni. Si sono presi del tempo per parlare con il tuo autore (KW) sull'attività di nicchia della riparazione e stabilizzazione di vani ascensore.  

KW: Quanto è importante la muratura nella manutenzione del vano ascensore e qual è la procedura corretta per la sua "cura e alimentazione?" 

PM: La muratura è il materiale principale del "pozzo" della parete e, come tale, un fattore chiave nella maggior parte delle riabilitazioni. La sua “cura e alimentazione” solo di recente è stata riconosciuta come cruciale. 

KW: È sicuro affermare che la bonifica dell'amianto è la ragione principale per la sostituzione dell'intonaco del vano ascensore? Quali sarebbero altri motivi? 

PM: L'abbattimento dell'amianto è una delle ragioni principali, ma l'instabilità, le fessurazioni e i guasti parziali che possono causare l'arresto dell'ascensore stanno diventando più frequenti e possono verificarsi problemi localizzati, sia programmati che di emergenza. 

DG: In questo caso, è molto importante essere proattivi piuttosto che reattivi. Qualsiasi numero di ispettori del Dipartimento degli edifici di New York (DoB), ispettori di società testimoni di terze parti, consulenti di ascensori o persino la stessa società di ascensori può aprire un reclamo per amianto in cui il percorso del pozzo può essere considerato contaminato. Quindi, il sistema di ascensore stesso potrebbe essere considerato inutilizzabile.

KW: Quale sarebbe il prezzo approssimativo per un progetto di abbattimento dell'amianto nel vano ascensore? 

PM: In un recente progetto, i soli materiali per sostituire l'intonaco carico di amianto costavano 650,000 dollari USA, e questo valeva solo per tre pozzi. Aggiungete a ciò la manodopera per la rimozione dell'amianto, la sostituzione, la stabilizzazione e il rinforzo delle pareti del pozzo (come richiesto dal codice) e quel numero sarà notevolmente superiore. Pertanto, un'ispezione e una pianificazione adeguate sono estremamente importanti da considerare per ridurre al minimo l'esposizione e le spese. 

KW: Descrivere la composizione tipica delle pareti del vano ascensore. 

PM: Le pareti del vano ascensore sono costituite da molti materiali diversi, tra cui blocchi di gesso, muratura e cartongesso, a seconda di quando l'edificio è stato costruito. Se una struttura è una casa a schiera privata o un grattacielo commerciale, i problemi sono simili. Due progetti attualmente in corso a New York coinvolgono appena 3,000 piedi² per una casa a schiera e fino a 100,000 piedi² solo per tre pozzi in un grattacielo commerciale in fase di abbattimento dell'amianto. 

KW: Potresti fornire un esempio in cui le pareti del pozzo sono diventate un problema per un proprietario? 

DG A volte, possono diventare un grosso problema. C'era una struttura che installava canaline, un canale chiuso progettato per contenere fili, cavi o sbarre collettrici^[1] — nei corridoi di un edificio di 30 piani. Gli ancoraggi utilizzati hanno causato la penetrazione nel vano dell'ascensore. I detriti sono stati fatti scendere nel pozzo e sulla cabina dell'ascensore. Questa situazione è diventata "reattiva" e ha anche giustificato ulteriori indagini sui materiali del pozzo. Ciò, a sua volta, ha causato tempi di inattività immediati e imprevisti dell'ascensore. 

KW: Con quale frequenza Champion consiglia di far ispezionare i vani degli ascensori per evitare che ciò accada? 

DG Le ispezioni del pozzo dell'ascensore dovrebbero essere obbligatorie una volta ogni tre o quattro anni, poiché le condizioni del pozzo possono cambiare a causa della penetrazione dell'acqua, delle vibrazioni, dei progetti di costruzione nelle vicinanze e di altre condizioni ambientali. Le pareti e i soffitti della sala macchine degli ascensori hanno riscontrato problemi simili, che possono causare la caduta di detriti sopra e all'interno delle apparecchiature. Anche questi spazi dovrebbero essere ispezionati. L'esecuzione di tali sondaggi è un approccio proattivo che può aiutare un proprietario o un gestore immobiliare a pianificare correttamente il capitale per progetti correttivi, piuttosto che essere sorpreso. 

KW: Quanto conta la pianificazione? 

PM: La pianificazione è estremamente importante, in quanto avere un pozzo fuori servizio può essere una cosa molto seria, soprattutto in un edificio a singolo pozzo. Ancora peggio è quando un vano viene chiuso inaspettatamente a causa della superficie della parete del vano che colpisce la parte superiore della cabina e l'ascensore viene spento dal DoB. Se un pezzo di muratura o intonaco si stacca dalla parete del vano a causa di fatica, difetti di costruzione o penetrazioni nel muro, quei pezzi spostati cadranno e colpiranno il soffitto della cabina, provocando un arresto per sicurezza in attesa di riparazione. 

KW: Quale dovrebbe essere la prima considerazione di un proprietario di immobile quando considera l'assunzione di un consulente per il restauro di murature? 

PM: Tempo è dell'essenza. Avere un piano d'azione in atto fornito da un consulente per il restauro in muratura determinerà l'esposizione di un proprietario sia in termini di tempi di inattività che di costi. Si dovrebbe anche considerare se ci dovrebbero essere eventuali aggiornamenti sismici eseguiti durante un progetto di restauro. Questo può essere particolarmente costoso se non sono disponibili metodi, mezzi e materiali adeguati. Poche aziende e consulenti di ascensori si occupano della muratura, quindi il proprietario dell'edificio ha bisogno di un consulente per il restauro della muratura che vada oltre a fornire le specifiche per la facciata per includere i vani ascensore. 

KW: In che modo questo tipo di lavoro è particolarmente mirato ai vani ascensore? 

PM: Il rifacimento della superficie del pozzo dell'ascensore con stucco strutturale, sebbene di per sé semplice, presenta condizioni e requisiti unici, come spazio ristretto, una piattaforma di lavoro mobile, ostruzioni e condizioni di lavoro difficili in generale. La maggior parte degli appaltatori di muratura, pur essendo abili nel rinnovamento delle facciate, non sono preparati per gestire la tipica muratura richiesta per i vani degli ascensori. 

KW: Quali sono i processi e i materiali preferiti da ConSpec per la modernizzazione del vano ascensore? 

PM: Utilizziamo RUREGOLD perché è uno stucco strutturale facile da applicare come lo stucco tradizionale, traspirante, omologato, ha una classe di reazione al fuoco A, è privo di odore e fornisce un cedimento duttile, a differenza di altri sistemi fragili e inadatti a questo applicazione. I due progetti precedentemente menzionati utilizzano questo sistema. Tuttavia, va bene solo per la muratura, come i CMU (noti anche come blocchi architettonici) e Speed ​​Tile. Non funzionerà su intonaco o cartongesso. 

In un recente progetto, i soli materiali per sostituire l'intonaco carico di amianto costavano 650,000 dollari USA, e questo valeva solo per tre pozzi.

— Il presidente di ConSpec Associates, Patrick Morrissey

KW: Come funziona il processo RUREGOLD e potresti fornire un esempio o due? 

PM: Per FRCM, come piattaforma di accesso viene utilizzato un tetto dell'ascensore correttamente protetto. Il restante vano e l'attrezzatura dell'elevatore sono opportunamente protetti e RUREGOLD viene applicato su superfici ammalorate. Fornendo "stucco strutturale" alle superfici deteriorate, l'applicazione facilita il rapido completamento del progetto e ottimi risultati di riparazione. Uno dei nostri progetti completati di recente era un vano ascensore in un edificio storico di 140 anni nel centro di New York. Lo scopo del lavoro includeva l'applicazione di FRCM sulle pareti CMU esistenti e deteriorate per ottenere la stabilità strutturale all'interno del pozzo. Le nostre squadre di lavoro hanno applicato RUREGOLD in aree specifiche seguendo precise istruzioni del produttore e hanno condotto più visite del team per confermare le prestazioni desiderate. Il progetto è stato completato in tempo, nel rispetto del budget e con interruzioni minime per le operazioni di costruzione. 

KW: Quali altri servizi ConSpec ha in relazione agli ascensori?

PM: L'impermeabilizzazione della fossa dell'ascensore è un altro aspetto della manutenzione del vano ascensore in cui siamo coinvolti, poiché gli appaltatori che forniscono questo servizio sono, spesso, gli stessi appaltatori che forniranno l'applicazione di RUREGOLD alle pareti del vano poiché sono anche appaltatori di muratura. 

DG: Questa fantastica tecnologia ha aiutato molti proprietari di immobili a risparmiare migliaia di dollari nel corso degli anni. È una benedizione vedere che le apparecchiature che hanno subito anni di danni causati dall'acqua non hanno più problemi. Dal mio punto di vista, è un mini miracolo!

KW: Qual è la tua prospettiva per questo business di nicchia? 

PM: Come per qualsiasi manutenzione, è solo questione di tempo prima che i problemi diventino più frequenti e abbastanza seri da poter essere affrontati. Per quanto riguarda le dimensioni del mercato, il Thurgood Marshall US Courthouse (a Lower Manhattan) — un solo progetto — rappresenta diversi milioni di dollari. Quindi, il mercato complessivo è piuttosto significativo. 

Referenze

[1] Holt, Mike. "Understanding Raceways", EC&M, 13 febbraio 2018.