Fidarsi ma verificare

Analisi degli indicatori chiave di prestazione (KPI) necessari e della frequenza dei controlli a campione.

di Richard Sayah

Questo articolo è stato presentato al Simposio internazionale sugli ascensori e le scale mobili del 2025 a Buenos Aires, Argentina.

Astratto

Con la crescente dipendenza delle aziende di ascensori dalla manutenzione predittiva, il rapporto tra il tecnico di manutenzione e l'edificio sta cambiando. Ai "bei vecchi tempi", un tecnico si recava in un edificio una volta al mese, si consultava con l'amministratore, dava una rapida occhiata all'ascensore per assicurarsi che tutto fosse in ordine e se ne andava. Il futuro della manutenzione sembra affidarsi alla diagnostica digitale piuttosto che all'esperienza umana per identificare i problemi e determinare quando è necessaria la manutenzione.

Sebbene la manutenzione predittiva possa essere efficace per le procedure di manutenzione ordinaria, sono gli imprevisti a rappresentare sempre una fonte di frustrazione per la gestione degli edifici e i loro inquilini. I componenti si rompono e necessitano di regolazioni. Le variazioni stagionali dell'ambiente e dell'utilizzo possono modificare le esigenze delle apparecchiature. E tutto ciò presuppone che i dati raccolti e gli algoritmi utilizzati per analizzarli forniscano interventi accurati.

Con l'aumentare del numero di unità gestite da un tecnico, si stanno implementando analoghe misure di efficienza anche sul fronte della gestione degli edifici, tanto che sia l'appaltatore che il proprietario possono trovarsi a gestire decine di ascensori e a dover elaborare e interpretare tutti questi dati.

Man mano che il responsabile dell'assistenza e il responsabile dell'edificio vengono sommersi dai dati, diventa sempre più importante definire un processo che garantisca la validità dei dati ricevuti e l'efficacia degli interventi proposti. In altre parole, dobbiamo "fidarci, ma verificare".

Attraverso la raccolta di indicatori chiave di prestazione (KPI), è possibile accertare lo stato di salute generale del sistema. Tuttavia, è opportuno eseguire una serie periodica di controlli di qualità per verificare e confermare che i dati corrispondano alle condizioni reali del sito.

Questi controlli a campione possono essere adattati in base a fattori quali l'affidabilità pregressa, la gravità dell'utilizzo e l'importanza dell'unità. Questo documento analizzerà i KPI necessari e la frequenza proposta per i controlli a campione. Verrà preso in considerazione come queste verifiche di manutenzione possano essere coordinate con i programmi di ispezione richiesti. Verranno inoltre esaminati i vari problemi comuni che non è possibile monitorare e verranno discussi possibili metodi per formare gli utenti o migliorare la supervisione in situazioni critiche.

Introduzione

Nel settore del trasporto verticale (VT) si sono registrati progressi significativi nello sviluppo di strategie di "manutenzione predittiva". Questi sistemi sono stati implementati dai fornitori di servizi, ma i proprietari delle apparecchiature hanno una capacità limitata di comprendere i dati raccolti e il loro utilizzo. Questo documento analizzerà le problematiche tipiche di un proprietario e come un solido programma di revisione indipendente dei dati e di raccolta di dati aggiuntivi possa migliorare il programma di manutenzione a vantaggio di tutte le parti coinvolte.

Manutenzione tradizionale contro manutenzione predittiva

Il paradigma tradizionale della manutenzione si basava su un programma prestabilito di interventi, eseguiti a intervalli regolari. Sebbene l'intenzione fosse quella di adattare tali interventi all'utilizzo specifico dell'unità, in realtà il modello veniva riutilizzato da un lavoro all'altro senza alcuna considerazione per le esigenze specifiche dell'unità. Tuttavia, il meccanico itinerante, con un controllo mensile, sarebbe in grado di monitorare le prestazioni dell'attrezzatura ed eseguire interventi aggiuntivi, se necessario.

Con l'avvento di Internet, la capacità di raccogliere e trasmettere informazioni è aumentata in modo esponenziale, consentendo inizialmente la raccolta di dati su base giornaliera e ora in tempo reale, fornendo così una migliore comprensione del funzionamento delle unità. Ulteriori sviluppi nell'ambito dell'Internet delle cose (IoT) permettono di integrare sensori relativamente economici nelle unità, consentendo la raccolta di una gamma più ampia di dati e parametri.

Con la disponibilità di questi dati, i fornitori di servizi di manutenzione hanno iniziato ad aggregare e analizzare le prestazioni delle apparecchiature, nonché il numero e le tipologie di guasti riscontrati. Grazie a queste informazioni, sono in grado di implementare la cosiddetta "manutenzione predittiva". Invece di limitarsi a seguire un programma di attività prestabilito, vengono utilizzati algoritmi per identificare gli interventi necessari in base all'utilizzo monitorato. L'obiettivo finale è massimizzare l'efficienza del personale addetto alla manutenzione. Anziché limitarsi a visite mensili, è possibile monitorare l'utilizzo in tempo reale dell'impianto e pianificare di conseguenza le attività di manutenzione. 

Entrambi i metodi presentano vantaggi e svantaggi. L'aspetto più importante da sottolineare è che non esiste un approccio valido per tutti. Se gestite un singolo edificio con un numero limitato di ascensori, la visita mensile potrebbe essere l'unico punto di contatto con il team di assistenza. Un gestore di portafoglio, in genere, si avvale di un responsabile dell'assistenza che fornisce report periodici, consentendo una comunicazione frequente anche in assenza del tecnico in loco. L'aspetto fondamentale è che il cliente mantenga il livello di comunicazione necessario per essere informato sullo stato di salute dei propri ascensori e possa a sua volta segnalare ai propri superiori che tutto è correttamente manutenuto e funziona ai livelli di prestazione previsti.

Le sfide della manutenzione

Sebbene sia facile rimpiangere i vecchi tempi, non dovremmo trascurare le difficoltà legate ai metodi tradizionali. Come già accennato, le checklist erano raramente personalizzate e, di conseguenza, non venivano necessariamente rispettate dal tecnico che "sapeva di cosa avesse bisogno il suo ascensore". Questi tecnici, pur animati dalle migliori intenzioni, eseguivano la manutenzione che ritenevano necessaria, ma i registri, essendo semplici fogli di carta, venivano lasciati sul posto e non fornivano informazioni utili per la visita successiva.

Quando si verificavano problemi, non c'erano dati che potessero informare il meccanico sulla situazione che lo attendeva. Con un po' di fortuna, i pezzi di ricambio generici tenuti in loco o sul furgone risolvevano il problema; altrimenti, il meccanico doveva chiamare il magazzino e sperare che il pezzo fosse disponibile per una consegna rapida. Se anche questo non funzionava, il meccanico doveva procurarsi il pezzo da un'altra zona, allungando i tempi necessari per rimettere in servizio l'unità.

Questa incapacità di prevedere i problemi che attendevano il tecnico portava regolarmente a interruzioni di servizio la cui risoluzione richiedeva giorni. In alcuni edifici, ciò poteva significare negare il servizio alle persone con mobilità ridotta, con un grave impatto sulla loro qualità di vita. Nel settore della vendita al dettaglio, l'interruzione del servizio può comportare una perdita di vendite. Anche in un edificio dotato di ascensore, un'interruzione prolungata può influire sui tempi di attesa, fornendo all'inquilino un valido motivo per presentare reclami in base al contratto di locazione.

Dove stiamo andando

Grazie ai miglioramenti nella raccolta dati e nel monitoraggio remoto, i codici di errore dettagliati possono essere condivisi con il meccanico durante il tragitto, consentendogli di verificare di avere a disposizione i pezzi di ricambio e gli strumenti necessari per affrontare il problema prima di arrivare sul posto. Il codice di errore può anche identificare le competenze richieste per eseguire ulteriori diagnosi e riparazioni, garantendo così l'invio sul posto del tecnico più adatto.

La telepresenza consente agli specialisti remoti di vedere attraverso gli occhi del tecnico locale e di guidarlo attraverso complesse procedure di risoluzione dei problemi. Il meccanico locale potrà essere affiancato in tempo reale, indipendentemente dalla sua familiarità con l'attrezzatura specifica.

La documentazione digitalizzata consente un facile accesso a tutte le informazioni relative all'unità VT. La documentazione può essere sviluppata con collegamenti che facilitano la consultazione e la tracciabilità dei sistemi correlati.

Applicazioni per smartphone avanzate consentono di comunicare i dettagli con i meccanici in transito, in modo che possano arrivare con le informazioni e gli strumenti necessari per risolvere il problema segnalato. La diagnostica a distanza permette di ridurre al minimo i falsi allarmi, comunemente noti come "veicoli che si guastano all'arrivo".

Il futuro non è perfetto

L'applicazione della tecnologia aumenta notevolmente l'efficienza nell'erogazione dei servizi. Tuttavia, dobbiamo riconoscere che l'erogazione di un servizio ha un costo in termini di risorse (ovvero denaro) e le strutture organizzative dell'industria moderna cercheranno sempre di ridurre la quantità di risorse impiegate al fine di massimizzare i profitti. I meccanici addetti all'assistenza richiedono competenze e formazione specializzate, il che li rende risorse molto costose. Pertanto, è logico che qualsiasi azienda di servizi si sforzi di minimizzare il numero di ore di lavoro dei meccanici su ogni singolo veicolo, sfruttando l'efficienza ottenuta attraverso la manutenzione predittiva.

Il problema è che la manutenzione predittiva può essere eccellente nella gestione dei "problemi noti", ma le apparecchiature sono complesse e non tutto ciò che può andare storto può essere monitorato digitalmente, il che porta a molti "problemi sconosciuti".

Senza personale qualificato che monitori le attrezzature a intervalli regolari, questi problemi possono aggravarsi e portare a guasti significativi o, in casi estremi, a lesioni per gli utenti.

I clienti più esperti possono negoziare contratti di manutenzione basati sulle prestazioni per garantire che la società di assistenza abbia un interesse diretto nel problema. Ma il cliente medio non ha questa competenza. Pertanto, pur potendosi permettere solo un piano di assistenza di livello intermedio, è completamente esposto ai danni derivanti da qualsiasi malfunzionamento del modello di manutenzione predittiva.

Ciò che serve è un revisore indipendente in grado di garantire che le procedure di manutenzione predittiva apportino valore al cliente e che nessun elemento venga trascurato.

Sebbene il fornitore di servizi possa agire in buona fede, è comunque vincolato alle proprie politiche e procedure interne e non è pienamente allineato con gli interessi del proprietario dell'apparecchiatura.

Molti proprietari potrebbero presumere che le ispezioni richieste dall'autorità competente fungano da audit indipendente, ma in realtà riguardano solo la sicurezza dell'unità e non forniscono informazioni sull'affidabilità, la corretta regolazione o le prestazioni dell'apparecchiatura in conformità alle specifiche originali.

Fidati, ma VERIFICA

I proprietari dovrebbero sfruttare i vantaggi offerti dalla manutenzione predittiva, poiché i miglioramenti sono notevoli. Tuttavia, è fondamentale che continuino a monitorare le prestazioni per assicurarsi che il programma di manutenzione mantenga le promesse. Il proprietario deve instaurare una collaborazione con il proprio fornitore di servizi. Lavorando insieme, è possibile migliorare l'affidabilità, la sicurezza, la conformità e la durata delle apparecchiature. Man mano che i dati raccolti diventano solidi e affidabili, si possono prendere decisioni intelligenti sugli investimenti in un programma di capitale per eseguire aggiornamenti e modernizzazioni con la dovuta priorità e urgenza.

Al fine di garantire l'adeguatezza del programma di manutenzione, si raccomanda di monitorare regolarmente i seguenti indicatori chiave di prestazione (KPI):

• Conformità alla manutenzione – Le unità vengono sottoposte agli interventi di manutenzione prescritti dal Programma di controllo della manutenzione?
• callback
• Intrappolamenti
• Dettagli relativi al richiamo e all'intrappolamento: identificare i componenti problematici.
• Porte
• Controller/Drive
• Macchina/Motore
• Macchina/Freno
• Componenti del vano ascensore
• Corde da competizione
• Livellamento
• Fossa/Attrezzature per la fossa
• Perdita di petrolio
• Reclamo per il rumore
• Valve
• Qualità del giro
• infisso
• Communication
• Corrimano della scala mobile
• Piastra pettinabile per scala mobile
• Interruttore a pavimento della scala mobile
• Problema di alimentazione
• Influenza esterna
• Errore umano
• Nessun problema riscontrato
• Nessuna segnalazione da parte del fornitore.
• Altro
• Funzionamento immediato all'arrivo
• Verifica della conformità

Comprendere le prestazioni in base a questi KPI consente al proprietario di esaminare efficacemente le fatture relative alle attività di assistenza e di approvare o rifiutare gli addebiti in base a una comprensione completa del valore della manutenzione fornita.

Inoltre, si raccomanda di effettuare valutazioni periodiche del controllo qualità per fornire un'osservazione indipendente delle condizioni delle apparecchiature, al fine di verificare che la manutenzione fisica eseguita sia adeguata e che nessun componente potenzialmente problematico sia stato trascurato. Laddove le ispezioni da parte di terzi siano consentite dall'autorità competente, ciò rappresenta un'ottima opportunità per accrescere il valore dell'ispezione di sicurezza eseguendo contemporaneamente anche l'ispezione di controllo qualità.

È possibile individuare risparmi sostanziali esaminando attentamente il contratto e le fatture: ulteriori efficienze in termini di costi possono essere ottenute comprendendo la "giusta quantità" di manutenzione necessaria e adattando il programma di manutenzione in base ai dati ricavati dai report.

Ma non si tratta solo di risparmiare denaro. Ci sono anche casi in cui una maggiore copertura assicurativa si ritiene necessaria, soprattutto per le unità situate in posizioni critiche. Un consulente indipendente e qualificato può guidare il proprietario nel prendere queste decisioni difficili, aiutandolo a illustrare il rapporto costi-benefici dell'investimento in una manutenzione più efficace (e assicurandosi poi che la manutenzione venga eseguita).

Raccolta dati

Quando un fornitore di servizi per ascensori offre un proprio servizio di monitoraggio, i dati vengono in genere nascosti al cliente. Gli ascensori sono di proprietà del cliente, che ha quindi il diritto di accedere a tali dati. Un approccio open-source alla raccolta di questi dati è essenziale per poter monitorare efficacemente diverse apparecchiature di varie annate e produttori. Si consiglia l'utilizzo di sensori per il monitoraggio dei seguenti parametri:

• Sala macchine
• Fonometro
• Vibrazioni della macchina di sollevamento
• Temperatura della bobina del freno
• Alimentazione principale – Tensione trifase
• Temperatura/umidità ambiente
• Top auto
• Nodo a fune o pulegge – Vibrazione
• Operatore porta a vibrazione
• Intrusione d'acqua
• Sensori per fossa e vano ascensore
• Intrusione d'acqua
• Runby/Tesa della corda – Interruttore di prossimità
• Compensazione dello stretching – Interruttore di prossimità
• Velocità dell'aria (per monitorare l'effetto camino)

È possibile aggiungere sensori supplementari per gestire condizioni particolari come il movimento dell'edificio, i terremoti, la presenza di persone, ecc.

Questi sensori possono essere monitorati da un servizio indipendente, consentendo al proprietario di compilare report provenienti da diversi fornitori di servizi. Sebbene il proprietario possa desiderare di mantenere il controllo sui dati, avrà comunque bisogno dell'assistenza del fornitore di servizi per l'installazione, la calibrazione e la manutenzione di questi sensori.

Conclusione

Il paradigma della manutenzione predittiva può offrire vantaggi significativi sia al proprietario delle apparecchiature che al fornitore di servizi.

Tuttavia, non si può ignorare il rischio di un'eccessiva dipendenza dal sistema di manutenzione predittiva. Un solido programma di revisione periodica dei dati, unitamente a verifiche fisiche periodiche della manutenzione effettuata da un revisore indipendente, fornirà al proprietario la garanzia di ricevere il massimo valore dal proprio contratto di manutenzione. 

I proprietari degli edifici dovranno collaborare con i propri fornitori di servizi per garantire che i programmi di manutenzione siano adeguati e il consulente indipendente svolgerà un ruolo importante come intermediario per assicurare che si possa negoziare un accordo che soddisfi le esigenze di entrambe le parti.

Si raccomanda al proprietario e al fornitore di servizi di dotarsi di una solida serie di sensori aggiuntivi per garantire un quadro completo dell'ambiente in cui si trova l'impianto, arricchendo così le informazioni che il fornitore di servizi può raccogliere. I dati devono essere forniti al proprietario per un'analisi indipendente e affidabile.

Lavorando insieme, il proprietario dell'apparecchiatura, il fornitore di servizi e il rappresentante/revisore del proprietario possono garantire che l'apparecchiatura funzioni ai massimi livelli di prestazioni e affidabilità. È possibile effettuare un'efficace pianificazione a lungo termine per individuare una strategia di investimento adeguata. Inoltre, il feedback derivante dall'analisi dei dati garantirà che il programma di manutenzione possa essere adattato alle esigenze specifiche dell'impianto.