Wiederbelebung des Slum'p

von Sushant Shetty, Arati Sawant und Clarissa D’Lima

Eine vom Government of Maharashtra Housing Department (Resolution) herausgegebene Resolution vom 25. Mai 2022 erlaubt Finanzinstituten, die von der Reserve Bank of India, dem Securities and Exchange Board of India und der National Housing Bank anerkannt sind, die Fertigstellung von ins Stocken geratenen Sanierungsprojekten für Slums zu erleichtern. Solche Institute werden hierin als anerkannte Finanzinstitute bezeichnet.

Hintergrund

Der Maharashtra Slum Areas (Improvement, Clearance, and Redevelopment) Act, 1971 (Act) wurde erlassen, um bessere Bestimmungen für die Verbesserung und Räumung von Slumgebieten im Bundesstaat Maharashtra und ihre Sanierung einzuführen. Das Gesetz ermächtigt die von der Landesregierung ernannte Slum-Rehabilitationsbehörde (SRA), Fristen und andere Beschränkungen für Slum-Rehabilitationsprojekte aufzuerlegen, für die sie die Sanierungspläne genehmigt hat. Das spätere Versäumnis eines Entwicklers, die von der SRA vorgeschriebenen Fristen einzuhalten, kann dazu führen, dass die SRA die Neuentwicklung solcher Projekte von dem säumigen Entwickler übernimmt. In Ausübung der oben genannten gesetzlichen Befugnisse bietet die Entschließung einen zweigleisigen Ansatz, um den Fortschritt ins Stocken geratener Projekte voranzutreiben, indem sie Folgendes tut:

  • Die SRA kann Angebote von neuen Entwicklern einholen, um die ins Stocken geratenen Elendssanierungsprojekte aufzunehmen und abzuschließen.
  • Anerkannte Finanzinstitute können den Abschluss der ins Stocken geratenen Slumsanierungsprojekte aufnehmen, indem sie die Finanzierung solcher Projekte übernehmen.

Verzicht gewährt

Das anerkannte Finanzinstitut wird in der für das Projekt unterzeichneten Absichtserklärung (LoI) als „Co-Developer“ anerkannt. Anerkannte Finanzinstitute erhalten die folgenden Ausnahmen:

  • Zustimmung der Slumbewohner. Die vorherrschenden Entwicklungskontrollvorschriften für den Großraum Mumbai sehen eine Zustimmungsvoraussetzung von 70 % oder mehr berechtigten Hüttenbewohnern (Hüttenlager) für die Genehmigung des vom Entwickler eingereichten LoI vor. Gemäß dem Beschluss sind anerkannte Finanzinstitute von der Einholung einer solchen Zustimmung befreit.
  • Ablöse. Im Jahr 2021 beschloss die SRA der Metropolregion Mumbai, eine Gebühr in Höhe von 5 % der Grundstückskosten des Verkaufsgrundstücks (dh etwa 50 % der Nettofläche des Plans, berechnet pro Jahressatz) vom neuen Entwickler in der bei einem Wechsel des Entwicklers eines Slum-Sanierungsprojekts. Die Entschließung sieht in dieser Hinsicht eine Ausnahme für anerkannte Finanzinstitute als Mitentwickler vor.

In der Ära nach COVID-19 hat sich der Immobiliensektor verlangsamt, insbesondere im Wohnsegment, was sich entsprechend auf die Nebenindustrien, insbesondere VT, ausgewirkt hat.

Anwendbare Compliances und Strafen

Neben den Anreizen in Form der Verzichtserklärungen erzwingt der Beschluss auch bestimmte Konformitäten der anerkannten Finanzinstitute/neuen Entwickler, die unter anderem Folgendes umfassen:

  • Einhaltung des vorgeschriebenen Zeitplans für die Baufertigstellung des Sanierungsbauteils
  • Vorlage der Bescheinigung über die finanzielle Leistungsfähigkeit (Anhang III) der anerkannten Finanzinstitute zur Durchführung der betreffenden Projekte

Der Beschluss sieht auch vor, dass der neue Entwickler verpflichtet ist, pünktliche Mietzahlungen an die Slumbewohner zu leisten. Darüber hinaus sieht es vor, dass die SRA, der neue Entwickler/das anerkannte Finanzinstitut und die Amtsträger der verbundenen Wohnungsbaugesellschaften eine gemeinsame Entscheidung über die Zahlung von Mietrückständen an die Slumbewohner im Rahmen des zuvor genehmigten LoI treffen. Das Gleiche gilt für die Ausstellung eines neuen LoI gemäß Beschluss.

Der Beschluss erlegt dem neuen Entwickler/anerkannten Finanzinstitut auch Strafen in Höhe von 1 % bis 2 % der Grundstückskosten des Verkaufsgrundstücks auf, wenn bestimmte Meilensteine ​​innerhalb entsprechender Fristen von bis zu drei Jahren nicht erreicht werden.

Für den Fall, dass das anerkannte Finanzinstitut/der neue Entwickler gegen die Bestimmungen und Bedingungen des Beschlusses verstößt und das ins Stocken geratene Slumsanierungsprojekt nicht innerhalb der von der SRA vorgeschriebenen Fristen abschließt, werden sie gemäß Abschnitt 13(2) des Gesetzes bestraft. und keiner ihrer neuen Vorschläge/Pläne darf von der SRA akzeptiert oder in Betracht gezogen werden.

Der Imbiss

Die Entschließung bietet Entwicklern, die Sanierungsprojekte für Slums durchführen und die Vorteile von Anreizen für solche Projekte nutzen möchten, eine Gelegenheit, wenn sie in das Segment erschwinglicher Wohnungen eintreten. Es beabsichtigt auch, Anerkannten Finanzinstituten ein besseres Ansehen bei projektbezogenen Entscheidungen zu geben. Die Verwirklichung derselben erfordert jedoch zusätzliche Richtlinien zu den Befugnissen, die solche anerkannten Finanzinstitute ausüben können, wenn sie die Rolle und die Verbindlichkeiten eines „Mitentwicklers“ übernehmen.

Auch die Post-COVID-19-Ära hat eine Verlangsamung im Immobiliensektor, insbesondere im Wohnsegment, mit sich gebracht, was sich entsprechend auf die Nebenindustrien, insbesondere den vertikalen Transport (VT), ausgewirkt hat. Dies hat zu einem Umsatzrückgang geführt und in der Tat zu einem verstärkten Wettbewerb zwischen den Herstellern mit niedrigeren Margen sowie zu Zahlungsverzögerungen von Entwicklern geführt. Hoffentlich wird die Entschließung diese Situation korrigieren und die Stimmung in der Branche „heben“.

Angesichts der hier erwähnten Konformitäten, Gebühren, die in jeder Phase der Genehmigung an die zuständige Behörde zu zahlen sind, und der konformitätsbezogenen Dokumentation, die von Zeit zu Zeit bei der zuständigen Behörde über den Fortschritt des Projekts eingereicht werden muss, ist es wichtig, dass Die anerkannten Finanzinstitute, die in das Feld eintreten, haben ein umfassendes Verständnis mit den neuen Entwicklern, die ernannt wurden, um festgefahrene Projekte abzuschließen. Dies kann in gut strukturierten Vereinbarungen zwischen den Parteien festgehalten und durch eine gründliche Due Diligence des Projekts ergänzt werden.


Über Fox Mandal

Sushant Shetty ist Partnerin, Arati Sawant ist Group Head und Clarissa D'Lima ist Associate bei Fox Mandal, Solicitors & Advocates, einer der ältesten und renommiertesten Full-Service-Anwaltskanzleien Indiens mit einer gesamtindischen Präsenz starke Expertise in den Bereichen Gesellschaftsrecht, Immobilien, Rechtsstreitigkeiten, geistiges Eigentum (IP) und Technologie, Medien, Telekommunikation (TMT).

Sushant Shetty, Arati Sawant und Clarissa D’Lima

Sushant Shetty, Arati Sawant und Clarissa D’Lima

Sushant Shetty hauptsächlich im Bereich des Immobilien- und Baurechts tätig, einschließlich Transaktionen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Veräußerung, dem Leasing und der Finanzierung von Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Immobilien.

Er ist mit allen Phasen von Immobilienentwicklungs- und Sanierungsprozessen vertraut, einschließlich Bauverträgen, Darlehensdokumenten und der Durchführung von Immobilien-Due-Diligence. Er ist erfahren in Vermieter-Mieter- sowie Gesellschaftsangelegenheiten. Er berät auch beim Aufbau von Rechenzentren, insbesondere in Bezug auf Planung, Finanzierung, Due Diligence, Zoneneinteilung, Bau, Vermietung, Colocation, Betrieb und Service Level Agreements.

Er berät auch in Fragen des Immobiliengesetzes (Regulierung und Entwicklung) von 2016, tritt bei Streitigkeiten vor der Behörde gemäß dem Gesetz auf und entwirft das Musterformular für den Verkauf von Einheiten durch Projektträger an Zuteilungsempfänger. Er berät auch zu den verfahrensrechtlichen Aspekten der Stempelsteuer und Registrierung von Immobiliendokumenten. Er befasst sich mit allgemeinen Unternehmensangelegenheiten, die sich mit Kapitalstruktur, konventioneller Finanzierung, Verträgen und Unternehmensgründungen befassen, einschließlich einfacher und komplexer Strukturen, die Joint Ventures, Kapitalgesellschaften, Partnerschaften und Trusts umfassen. Zu seinen Mandanten zählen Immobilieneigentümer, Immobilienfonds, multinationale Unternehmen, Immobilienentwickler, lokale und internationale Investoren, gesetzliche Organe, Banken und Finanzinstitute.

 

Arati Sawant Arati Sawant, Group Head, verfügt über mehr als ein Jahrzehnt Erfahrung in der Rechtsbranche und deckt die Tätigkeitsbereiche Immobilien, Prozessführung und Beratung zu verschiedenen Fragen im Zusammenhang mit dem Eigentumsrecht ab. Dazu gehören praktische Erfahrungen bei der Durchführung von Title Diligence und der Abgabe von Gutachten, der Ausarbeitung verschiedener Vereinbarungen und Handelsverträge, der Verhandlung darüber und der Sicherstellung der rechtzeitigen endgültigen Ausführung. Dies umfasst auch die Strukturierung der Angelegenheit und die allgemeine Beratung über das weitere Vorgehen bei verschiedenen von Zeit zu Zeit aufgeworfenen Fragen. Sie ist erfahren darin, Angelegenheiten unabhängig von Ende zu Ende und innerhalb der vorgeschriebenen Fristen zu bearbeiten.

 

Clarissa D’Lima Clarissa D’Lima, Associate, absolvierte ihren BA, LL.B. (Hons.) von der NMIMS Deemed-to-be-University, Mumbai, im Jahr 2021. Clarissa hat bei einer Reihe von Immobilientransaktionen unterstützt, einschließlich der Due Diligence von Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien in Maharashtra; Gestaltung von Urlaubs- und Erlaubnisverträgen, Pachtverträgen, Dienstbarkeitsverträgen und Bauverträgen; Erstellung von Rechtsgutachten und Verfassen von Schriftsätzen für Immobilienstreitigkeiten; und Recherche von SEZ-Compliances, IT/ITeS-Compliances, Stempelsteuer und Registrierung in Bezug auf Immobiliendokumentation.

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