Wiederbelebung des Slum'p

Rechtsexperten erläutern die Implikationen des Beschlusses zur Ernennung neuer Entwickler und zur Zulassung neuer Finanzinstitute für Slumsanierungsprojekte in Maharashtra für Immobilien und vertikalen Transport (VT).

von Sushant Shetty, Arati Sawant und Clarissa D’Lima

Eine vom Government of Maharashtra Housing Department (Resolution) herausgegebene Resolution vom 25. Mai 2022 erlaubt Finanzinstituten, die von der Reserve Bank of India, dem Securities and Exchange Board of India und der National Housing Bank anerkannt sind, die Fertigstellung von ins Stocken geratenen Sanierungsprojekten für Slums zu erleichtern. Solche Institute werden hierin als anerkannte Finanzinstitute bezeichnet.

Hintergrund

Der Maharashtra Slum Areas (Improvement, Clearance, and Redevelopment) Act, 1971 (Act) wurde erlassen, um bessere Bestimmungen für die Verbesserung und Räumung von Slumgebieten im Bundesstaat Maharashtra und ihre Sanierung einzuführen. Das Gesetz ermächtigt die von der Landesregierung ernannte Slum-Rehabilitationsbehörde (SRA), Fristen und andere Beschränkungen für Slum-Rehabilitationsprojekte aufzuerlegen, für die sie die Sanierungspläne genehmigt hat. Das spätere Versäumnis eines Entwicklers, die von der SRA vorgeschriebenen Fristen einzuhalten, kann dazu führen, dass die SRA die Neuentwicklung solcher Projekte von dem säumigen Entwickler übernimmt. In Ausübung der oben genannten gesetzlichen Befugnisse bietet die Entschließung einen zweigleisigen Ansatz, um den Fortschritt ins Stocken geratener Projekte voranzutreiben, indem sie Folgendes tut:

• Die SRA kann Angebote von neuen Entwicklern einholen, um die ins Stocken geratenen Elendssanierungsprojekte aufzunehmen und abzuschließen.

• Anerkannte Finanzinstitute können den Abschluss der ins Stocken geratenen Slumsanierungsprojekte aufnehmen, indem sie die Finanzierung solcher Projekte übernehmen.

Verzicht gewährt

Das anerkannte Finanzinstitut wird in der für das Projekt unterzeichneten Absichtserklärung (LoI) als „Co-Developer“ anerkannt. Anerkannte Finanzinstitute erhalten die folgenden Ausnahmen:

• Zustimmung der Slumbewohner. Die vorherrschenden Entwicklungskontrollvorschriften für den Großraum Mumbai sehen eine Zustimmungsvoraussetzung von 70 % oder mehr berechtigten Hüttenbewohnern (Hüttenlager) für die Genehmigung des vom Entwickler eingereichten LoI vor. Gemäß dem Beschluss sind anerkannte Finanzinstitute von der Einholung einer solchen Zustimmung befreit.

• Ablöse. Im Jahr 2021 beschloss die SRA der Metropolregion Mumbai, eine Gebühr in Höhe von 5 % der Grundstückskosten des Verkaufsgrundstücks (dh etwa 50 % der Nettofläche des Plans, berechnet pro Jahressatz) vom neuen Entwickler in der bei einem Wechsel des Entwicklers eines Slum-Sanierungsprojekts. Die Entschließung sieht in dieser Hinsicht eine Ausnahme für anerkannte Finanzinstitute als Mitentwickler vor.

In der Ära nach COVID-19 hat sich der Immobiliensektor verlangsamt, insbesondere im Wohnsegment, was sich entsprechend auf die Nebenindustrien, insbesondere VT, ausgewirkt hat.

Anwendbare Compliances und Strafen

Neben den Anreizen in Form der Verzichtserklärungen erzwingt der Beschluss auch bestimmte Konformitäten der anerkannten Finanzinstitute/neuen Entwickler, die unter anderem Folgendes umfassen:

• Einhaltung des vorgeschriebenen Zeitplans für die Baufertigstellung des Sanierungsbauteils

• Vorlage der Bescheinigung über die finanzielle Leistungsfähigkeit (Anhang III) der anerkannten Finanzinstitute zur Durchführung der betreffenden Projekte

Der Beschluss sieht auch vor, dass der neue Entwickler verpflichtet ist, pünktliche Mietzahlungen an die Slumbewohner zu leisten. Darüber hinaus sieht es vor, dass die SRA, der neue Entwickler/das anerkannte Finanzinstitut und die Amtsträger der verbundenen Wohnungsbaugesellschaften eine gemeinsame Entscheidung über die Zahlung von Mietrückständen an die Slumbewohner im Rahmen des zuvor genehmigten LoI treffen. Das Gleiche gilt für die Ausstellung eines neuen LoI gemäß Beschluss.

Der Beschluss erlegt dem neuen Entwickler/anerkannten Finanzinstitut auch Strafen in Höhe von 1 % bis 2 % der Grundstückskosten des Verkaufsgrundstücks auf, wenn bestimmte Meilensteine ​​innerhalb entsprechender Fristen von bis zu drei Jahren nicht erreicht werden.

Für den Fall, dass das anerkannte Finanzinstitut/der neue Entwickler gegen die Bestimmungen und Bedingungen des Beschlusses verstößt und das ins Stocken geratene Slumsanierungsprojekt nicht innerhalb der von der SRA vorgeschriebenen Fristen abschließt, werden sie gemäß Abschnitt 13(2) des Gesetzes bestraft. und keiner ihrer neuen Vorschläge/Pläne darf von der SRA akzeptiert oder in Betracht gezogen werden.

Der Imbiss

Die Entschließung bietet Entwicklern, die Sanierungsprojekte für Slums durchführen und die Vorteile von Anreizen für solche Projekte nutzen möchten, eine Gelegenheit, wenn sie in das Segment erschwinglicher Wohnungen eintreten. Es beabsichtigt auch, Anerkannten Finanzinstituten ein besseres Ansehen bei projektbezogenen Entscheidungen zu geben. Die Verwirklichung derselben erfordert jedoch zusätzliche Richtlinien zu den Befugnissen, die solche anerkannten Finanzinstitute ausüben können, wenn sie die Rolle und die Verbindlichkeiten eines „Mitentwicklers“ übernehmen.

Auch die Post-COVID-19-Ära hat eine Verlangsamung im Immobiliensektor, insbesondere im Wohnsegment, mit sich gebracht, was sich entsprechend auf die Nebenindustrien, insbesondere den vertikalen Transport (VT), ausgewirkt hat. Dies hat zu einem Umsatzrückgang geführt und in der Tat zu einem verstärkten Wettbewerb zwischen den Herstellern mit niedrigeren Margen sowie zu Zahlungsverzögerungen von Entwicklern geführt. Hoffentlich wird die Entschließung diese Situation korrigieren und die Stimmung in der Branche „heben“.

Angesichts der hier erwähnten Konformitäten, Gebühren, die in jeder Phase der Genehmigung an die zuständige Behörde zu zahlen sind, und der konformitätsbezogenen Dokumentation, die von Zeit zu Zeit bei der zuständigen Behörde über den Fortschritt des Projekts eingereicht werden muss, ist es wichtig, dass Die anerkannten Finanzinstitute, die in das Feld eintreten, haben ein umfassendes Verständnis mit den neuen Entwicklern, die ernannt wurden, um festgefahrene Projekte abzuschließen. Dies kann in gut strukturierten Vereinbarungen zwischen den Parteien festgehalten und durch eine gründliche Due Diligence des Projekts ergänzt werden.

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