Impacto de la inversión

Su autor (DM) habla con Vikram Chari (VC), fundador y CEO de SmartOwner, sobre el efecto de la pandemia en diferentes segmentos del mercado inmobiliario y la importancia de VT.

DM:¿Cómo les está yendo a las inversiones inmobiliarias en la pandemia? ¿Cuáles son los desafíos y oportunidades que ofrece SmartOwner?

VC: Los bienes raíces en la India no son de naturaleza monolítica, y el rendimiento de las inversiones en los subsegmentos ha dependido de bastantes factores, incluida la dinámica de la oferta y la demanda en la ciudad y el micromercado, los ingresos medios de los hogares y el costo. de propiedades Incluso durante la pandemia, estos factores han jugado un papel vital y los subsegmentos han experimentado un impacto variado.

Retail y Hostelería

El comercio minorista físico, los centros comerciales, los multicines y la hospitalidad han sido los más afectados durante la pandemia y pueden tardar un par de trimestres más en comenzar su camino de recuperación. Al mismo tiempo, con bastantes consumidores en las ciudades de Nivel 1 cambiando sus preferencias de compra a las plataformas de comercio electrónico, los activos de almacenamiento y logística han funcionado muy bien y pueden continuar haciéndolo en el futuro previsible. El sector de la hospitalidad, que dependía en gran medida de los eventos, los viajes corporativos y de negocios, también puede tardar algunos trimestres más en mostrar signos de recuperación.

Comercial

Trabajo de home ha sido en gran medida un arreglo provisional para que la mayoría de las grandes empresas globales aborden el brote de COVID-19 y garanticen la seguridad de sus empleados. Las oficinas físicas seguirán siendo clave en sus estrategias para promover la colaboración presencial, el bienestar de los empleados y asegurar la productividad, además de atraer nuevo talento. La pandemia ha afectado en gran medida a los centros de coworking minoristas que dependían principalmente de contratos flexibles a corto plazo de sus inquilinos. Para los edificios de oficinas totalmente alquilados, COVID-19 no ha tenido mucho impacto, ya que el contrato de arrendamiento protegió el activo, y los grandes inquilinos no desean dedicar el esfuerzo y el tiempo necesarios para encontrar nuevas oficinas después de unos meses para contratar a la mayoría de los empleados. volver a los lugares de trabajo. Sin embargo, para el espacio sin arrendar, especialmente en los edificios más nuevos, el COVID-19 ha resultado en un tiempo más largo de lo esperado para encontrar inquilinos, ya que las decisiones se han pospuesto. Puede pasar otro año más o menos antes de que la actividad de arrendamiento vuelva a su ritmo normal, suponiendo que el programa de vacunación se implemente bien y se evite una tercera ola.

Residencial

Durante el año pasado, personas de todo el país pasaron un período prolongado en los confines de sus homes. Esto les hizo darse cuenta de que necesitaban espacio adicional para trabajar y para que los niños asistieran a clases en línea con distracciones limitadas. Tan pronto como se relajaron las primeras restricciones de confinamiento a nivel nacional el año pasado, surgió una tendencia interesante: el aumento de la demanda de espacios más amplios y bien diseñados. homes. Requisitos para más grande, mejor diseñado homes dentro de las comunidades que ofrecían una amplia gama de servicios y espacios al aire libre solo han crecido rápidamente desde entonces, dando al sector residencial el impulso necesario para seguir adelante. Como resultado, los desarrolladores con un modelo de negocios centrado en el diseño han comenzado a ganar prominencia y lo harán mejor que los desarrolladores tradicionales que se enfocan en lograr escala a través de diseños estándar. Ciudades como Bangalore, que tiene una fuerza laboral impulsada por trabajadores basados ​​en el conocimiento, un ingreso familiar promedio más alto y propiedades relativamente menos costosas, lo han hecho bien durante la pandemia y seguirán haciéndolo en el futuro.

En SmartOwner, nuestras inversiones en el sector comercial se han realizado principalmente en oficinas administradas con inquilinos de grandes empresas, que no se han visto afectadas por la pandemia. En el sector residencial, nuestras inversiones se han realizado en micromercados clave en Bangalore en proyectos que ofrecen arquitectura y diseño superiores junto con una amplia gama de comodidades, características que son extremadamente importantes para un comprador en el mundo COVID. Si bien los bloqueos afectaron las actividades de desarrollo y ventas, esperamos que el impacto sea a corto plazo. La gama de productos ofrecidos en SmartOwner atiende tanto a inversores que buscan inversiones financieras en bienes raíces como a usuarios finales que buscan homes que ofrecen todas las funciones mencionadas anteriormente a través de los proyectos de Prime One Corp., nuestro brazo interno de administración de desarrollo.

DM: ¿Cómo ha influido la pandemia en la ocupación de bienes raíces, incluidas las preferencias de compra y alquiler, en términos de tamaño, espacio o área total, configuración, ubicación e instalaciones?

VC: La pandemia ha desencadenado una demanda de homes que ofrecen más espacio interior a través de un diseño superior, junto con una amplia gama de comodidades al aire libre. HomeLos s ahora tienen el requisito de ser no solo espaciosos, sino también diseñados para brindar la privacidad adecuada para que los miembros de la familia realicen su trabajo y otras actividades sin molestarse entre sí. Las personas que buscaban un home pre-pandemia actualmente están actualizando sus expectativas con al menos un dormitorio más de lo que se requería anteriormente, junto con una gran cantidad de comodidades al aire libre utilizables. También están dispuestos a mirar bien diseñados homes en las áreas periféricas de las ciudades si sus presupuestos no alcanzan el precio de compra de tales homes en lugares centrales. 

En el segmento de oficinas de grado A, se espera que los inquilinos aumenten el promedio de utilización del espacio por estación de trabajo en la India de 55-60 pies a más de 100 pies². Además, también se espera que haya demanda de oficinas administradas que atiendan a inquilinos empresariales y que estén ubicadas más cerca de las localidades residenciales, en línea con las estrategias de oficinas radiales de las grandes empresas.

DM: ¿Cuál es la importancia de los servicios de estilo de vida de marca, incluidos ascensores y escaleras mecánicas fabricados por fabricantes de equipos originales de renombre en lo que respecta a aspectos como la demanda, la apreciación del valor y el retorno de la inversión (RoI)?  

VC: La calidad de las especificaciones utilizadas en un proyecto, ya sean accesorios eléctricos, mecánicos o de baño, tiene un impacto directo en quienes utilizan estas especificaciones a largo plazo. Esto también es muy cierto para servicios como ascensores y escaleras mecánicas, que se utilizan mucho y requieren una durabilidad a largo plazo. Y dado que los ascensores se encuentran entre los aspectos más visibles de un edificio, la marca y el diseño impactan directamente en la percepción del edificio por parte de los inquilinos y visitantes. Debido a esto, en todos los proyectos gestionados por el brazo de gestión de desarrollo interno de SmartOwner, Prime One Corp., los ascensores se obtienen de marcas líderes.

DM: ¿Cómo juegan un papel la administración y el mantenimiento profesional de la propiedad en este sentido, dado que los ascensores se utilizan más durante la pandemia debido a la cantidad limitada de pasajeros por viaje?

VC: Un número limitado de pasajeros por viaje y la desinfección periódica de los ascensores son los estándares mínimos esperados. La aplicación de estos protocolos y estándares solo es factible cuando la gerencia profesional está involucrada en estas actividades. Dado que la mayoría de los clientes tienen en cuenta las pandemias en la planificación a largo plazo, la calidad del mantenimiento tanto de las oficinas como de las comunidades residenciales se ha convertido en un factor en su toma de decisiones. Las propiedades que cuentan con una administración de instalaciones profesional invariablemente tendrán una ventaja sobre las demás que no la tienen, y están obligadas a ser testigos de una mayor demanda de los clientes.

DM: ¿De qué manera los individuos pueden maximizar las ganancias de las inversiones inmobiliarias? ¿Cuáles son los pros y los contras que recomendaría que sigan?

VC: Históricamente, los bienes raíces han sido una clase de activos de inversión seguros y protegidos, y los eventos en torno a la pandemia solo han cimentado la importancia de esta clase de activos en la cartera. Sin embargo, uno necesita evaluar cuidadosamente varios factores antes de embarcarse en el viaje de sentar las bases de su cartera a través de inversiones inmobiliarias:

• Seleccione el segmento y el tipo de inversión que mejor se adapte a su cartera: los inversores deben comprender claramente los diversos subsegmentos dentro de los bienes raíces comerciales y residenciales y las ventajas y desventajas de invertir en cualquiera de ellos. Por ejemplo, las propiedades comerciales pueden ser más buscadas por individuos de alto patrimonio neto (HNI), pero requieren una mayor inversión de capital a menos que uno esté buscando invertir a través de instrumentos financieros como fondos de inversión en bienes raíces (REIT), fondos de inversión alternativos ( AIF) u obligaciones de proyectos cuidadosamente seleccionados. Las propiedades residenciales, por otro lado, son mucho más accesibles para la mayoría de los inversores para ocupación propia, así como para inversión. 

• La ciudad y la ubicación deben elegirse sabiamente: si la compra prevista es puramente para una inversión y no para la ocupación propia, uno debe comprender que los bienes raíces en la India no son monolíticos, y las dinámicas específicas de micromercados y ciudades son evaluarse cuidadosamente para garantizar el rendimiento de los activos a largo plazo. Uno necesita mirar ciudades que tengan la combinación correcta de mano de obra basada en el conocimiento y un costo inmobiliario relativamente más bajo. Algunos de los factores clave para evaluar a fondo en una ciudad para las inversiones en el sector residencial son el crecimiento de la población y la demanda y el crecimiento en los niveles de ingresos de los hogares. Estos factores no solo ayudan en el crecimiento de la demanda y los precios, sino que también reducen el riesgo de la inversión en la ciudad al permitir la absorción de la oferta de manera constante. Después de la selección de una ciudad, se deben considerar los micromercados que están más cerca de los trabajos basados ​​en el conocimiento y tienen fácil acceso a servicios socioculturales como buenas escuelas, hospitales y centros comerciales y también tienen una excelente conectividad con todas las partes de la ciudad. . 

• La arquitectura, el diseño, la calidad y las comodidades son aspectos clave: con la demanda de homes que ofrecen más espacio interior a través de un diseño superior, junto con una amplia gama de comodidades al aire libre que ya son evidentes en el mercado actual y siguen creciendo, estos deben ser parámetros no negociables para que los inversores seleccionen la inversión adecuada en bienes raíces. La calidad de las especificaciones y los accesorios también son vitales en las propiedades que se consideran para inversión. Los desarrolladores de la nueva era que están orientados al diseño en su modelo de negocio pueden proporcionar un valor de inversión superior en comparación con los tradicionales centrados más en lograr escala a costa del diseño.

• Busque precios transparentes: es necesario buscar proyectos de desarrolladores que ofrezcan transparencia y equidad en sus precios y donde los precios estén vinculados únicamente al valor de las unidades subyacentes. Esto garantizará la igualdad de condiciones, ya sea que se busque comprar o vender en una fecha posterior.

• Las inversiones inmobiliarias necesitan tiempo para rendir: si bien los bienes inmuebles son una clase de activos estable y segura, también es necesario comprender que son relativamente menos líquidos en comparación con los depósitos a plazo fijo. La segunda ola de la pandemia también hizo imperativo que todos, ya sean individuos o grandes empresas, tengan en cuenta este tipo de eventos en su planificación a largo plazo. Con suficiente tiempo disponible, los bienes raíces pueden ofrecer la seguridad perfecta que uno busca crear en su cartera de inversiones.