Africa

L'aumento dell'urbanizzazione e un settore della vendita al dettaglio in crescita, in particolare in Sud Africa, presentano opportunità per le aziende di trasporto verticale.

Mentre l'urbanizzazione continua in Africa, le città del continente si sforzano di affrontare problemi, come la necessità di più spazio e il risparmio energetico. Questi problemi, insieme a un solido settore della vendita al dettaglio in Sud Africa, creano opportunità per le aziende di trasporto verticale, in particolare quelle che producono sistemi di ascensori senza locale macchina (MRL), una società di ascensori tecnologici affermano che, nonostante le carenze, affronta il problema della spazio inadeguato, poiché questi sistemi eliminano la necessità di una sala macchine. Si dice anche che i sistemi MRL utilizzino il 30%-80% in meno di energia rispetto ad altri tipi di soluzioni.

La riduzione dello spazio urbano in alcune città africane ha creato un'opportunità per gli sviluppatori immobiliari di costruire edifici più alti. Tuttavia, ci sono consumatori di proprietà in Africa che preferiscono edifici da bassi a medi a causa della loro percepita facilità di accesso da parte degli utenti. Altri vantaggi includono misure di sicurezza in caso di incendio, probabilmente costi inferiori rispetto a edifici più alti e più terreno per altri usi, come magazzini e parcheggi.

Con i problemi dello spazio e dell'efficienza energetica nelle menti di molti sviluppatori e appaltatori immobiliari, il futuro del settore in Africa sembra promettente se i risultati e le proiezioni di vari ricercatori e analisti di mercato si avvereranno. "In quasi tutti i mercati africani, la domanda di negozi di alta qualità, uffici e alloggi industriali supera l'offerta in quanto gli occupanti internazionali e locali rispondono al miglioramento delle prospettive economiche", afferma un rapporto della società multinazionale di servizi professionali PricewaterhouseCoopers (PwC).^[1]

Ciò è particolarmente vero in Sud Africa, dove il settore immobiliare continua a crescere, alimentato da una crescente classe media e da una massiccia urbanizzazione. Sebbene l'economia del paese sia cresciuta dell'1.3%, in calo rispetto all'1.5% nel 2014 e al 2.2% nel 2013, il calo non ha ostacolato i progressi in specifici settori economici, che in parte spiegano il costante aumento della popolazione urbana a circa il 62% della popolazione del paese 53 milioni di persone.^[2]

La crescita del settore della vendita al dettaglio in Sudafrica non solo ha attratto nel paese rivenditori di fama mondiale, ma ha anche creato un'enorme domanda di scale mobili e ascensori.

PwC osserva che la popolazione urbana del Sudafrica dovrebbe raggiungere il 70% entro il 2030, innescando un'impennata della domanda di alloggi. Inoltre, "le pressioni di una maggiore densità urbana inizieranno a presentare opportunità di rigenerazione, come nelle aree all'interno del Central Business District di Johannesburg, dove vecchi edifici per uffici vengono trasformati in locali residenziali con vari livelli di successo", afferma PwC in un rapporto.^[2]

Il Sudafrica è il posto per i centri commerciali

Di maggiore interesse per le società di trasporto edilizio in Sud Africa è la crescita del settore della vendita al dettaglio, che non solo ha attratto rivenditori di fama mondiale nel paese, ma ha anche creato un'enorme domanda di scale mobili e ascensori. PwC afferma che il settore della vendita al dettaglio si colloca ai vertici del mercato immobiliare sudafricano, alimentato da una classe media in rapida crescita con un reddito medio disponibile di 1,100 dollari al mese.

Il Consiglio sudafricano dei centri commerciali (SACSC) osserva che il paese ha il sesto numero di centri commerciali di qualsiasi paese al mondo, vantando quasi 2,000 centri con una superficie di 23 milioni di m2.[3] Il presidente della SACSC Nomzamo Radebe ha affermato che la vendita al dettaglio e la proprietà al dettaglio sono le "industrie più interessanti e innovative" in Sudafrica,[4] e le due stanno svolgendo un ruolo significativo e prezioso nell'economia del paese. Ciò è meglio illustrato dall'emergere di nuovi centri commerciali negli ultimi mesi in molte parti del Sudafrica, che sono diventati i principali consumatori di ascensori per passeggeri, scale mobili e tappeti mobili.

Secondo Urban Studies, che conduce studi di fattibilità per gli sviluppatori, si stima che il Sudafrica abbia 1,785 centri commerciali, con oltre il 40% dello spazio dei centri commerciali situato nella provincia di Gauteng, l'area più urbanizzata del paese e sede della città più grande del Sudafrica, Johannesburg, della capitale amministrativa, Pretoria, e di due delle più grandi aree industriali, Midrand e Vanderbijlpark.^[5]

Non sono solo le grandi metropoli a vedere attività. Elaine Wilson, direttore della divisione di ricerca della società di gestione immobiliare commerciale Broll, afferma che il Sudafrica "vede sempre più centri commerciali nelle aree rurali e nelle città e, a Johannesburg, non si ferma".[6] Dirk Prinsloo, amministratore delegato di Urban Studies , osserva che “le persone stanno rispolverando vecchi piani che sono stati messi sugli scaffali nel 2008, quando è iniziata la recessione. . . e ci sono altre nuove opportunità [per] le persone [di] trasferirsi nelle aree rurali”.^[6]

L'ossessione per la costruzione di centri commerciali moderni, soprattutto nelle grandi città come Johannesburg, Durban e Pretoria, significa affari vivaci per i numerosi attori del mercato del trasporto verticale sudafricano. Includono Otis, KONE, United Elevators, NESA Elevators & Escalators, Shorts Lifts, Vision Elevators, Mitsubishi Electric e Schindler South Africa.

Ad aprile, il più grande centro commerciale del Sudafrica costruito in un'unica fase, Mall of Africa, ha aperto i battenti a Johannesburg dopo quasi quattro anni di lavori, con oltre 300 negozi. La proprietà da 220 milioni di dollari, sviluppata da Atterbury, fornisce 130,000 m2 di spazi commerciali su 550,000 m2. Dispone di 49 set di ascensori e montacarichi con 40 scale mobili, che rappresentano un importante impulso al mercato dei trasporti edili del Sud Africa. PwC osserva che l'ingresso di Mall of Africa porterà probabilmente la penetrazione del commercio al dettaglio del Sudafrica all'80%, che rappresenta il suo picco.^[7]

Rendimento complessivo della crescita Mix di edifici alti e bassi

Mentre il Sudafrica è all'avanguardia in termini di urbanizzazione, il resto del continente non è molto indietro. La crescente domanda di vendita al dettaglio, uffici e alloggi industriali di alta qualità descritta da PwC è stata attribuita all'espansione della popolazione della classe media in Africa e ai cambiamenti nel comportamento dei consumatori. La Banca africana di sviluppo stima che la quota della popolazione urbana della regione dovrebbe aumentare del 50-60% entro il 2030, rispetto al 36% del 2010[8].

Le Nazioni Unite stimano che la popolazione africana aumenterà da 414 milioni nel 2012 a oltre 1.2 miliardi entro il 2050. La classe media del continente rappresentava il 34.3% della popolazione nel 2010, rispetto al 26.2% del 1980. In Kenya, questo segmento della popolazione è stata stimata al 44.9% del totale.^[9]

L'ossessione per la costruzione di centri commerciali moderni, soprattutto nelle grandi città come Johannesburg, Durban e Pretoria, significa affari vivaci per i numerosi attori del mercato del trasporto verticale sudafricano.

Gli sviluppatori immobiliari stanno abbracciando un mix di strutture alte e basse per accogliere questa popolazione urbana in aumento in una società che sta rapidamente diventando consapevole della necessità di conservare sia lo spazio che l'energia. Sebbene non ci siano statistiche precise per confermare la tendenza degli edifici alti o bassi in Africa, alcuni esperti affermano che entrambi i tipi di edifici hanno vantaggi che potrebbero affrontare il duplice problema della diminuzione dello spazio urbano e dell'approvvigionamento energetico inadeguato. Fasil Giorghis, cattedra di Conservazione dei Beni Urbani e Architettonici dell'Università di Addis Abeba, osserva: “I grattacieli contribuiscono ad aumentare la densità (di popolazione), ma i vantaggi di salire più in alto sono relativi e, a un certo punto, non ci sono più».[10]

Sebbene PwC affermi che più investitori vengono attratti dal settore immobiliare africano dalla prospettiva di rendimenti del 20% sui mercati della regione,[1] Giorghis fa l'esempio della capitale dell'Etiopia, Addis Abeba, di cui afferma: "I costi di costruzione sono molto più costosi per i grattacieli e sono, quindi, inaccessibili ai gruppi a basso reddito”. Giorghis osserva che c'è un futuro negli edifici bassi, che secondo Stiftung sono più efficienti in termini di costi e consentono a persone di diverse fasce di reddito di rimanere negli stessi quartieri.[10]

La società di consulenza KPMG, tuttavia, afferma che l'Africa offre opportunità per gli sviluppatori immobiliari con un appetito per l'edilizia alta. L'azienda sottolinea che la costruzione di grattacieli in Africa è, in media, più economica che in altre "città emergenti e di frontiera". L'opinione dell'azienda è che le grandi strutture di vendita al dettaglio e commerciali sono più costose perché includono una grande componente di materiali importati e i costi di trasporto di questi articoli in aree remote, la spesa per serbatoi di acqua/fognatura dove l'infrastruttura è carente e accomodante e remunerando il personale specializzato dall'estero sono più elevati che in aree comparabili.[11]

Sfide energetiche

La principale sfida per molte città africane (e quella con cui gli installatori di ascensori nella regione hanno dovuto cimentarsi) è la debole capacità di generazione di energia dell'Africa che, secondo la Banca mondiale, riduce fino al 2.1% del prodotto interno lordo della regione a causa della frequente elettricità interruzioni. I blackout lasciano molti sistemi di ascensori inattivi per diverse ore nei casi in cui gli edifici non dispongano di un'alimentazione alternativa. I cronici problemi di potere dell'Africa si sono intensificati negli ultimi anni in una crisi che ha colpito 30 paesi, mettendo a dura prova la crescita economica e la produttività.^[12]

La situazione ha alimentato la domanda di soluzioni per ascensori che conservino o utilizzino meno energia, considerando che molti proprietari di immobili hanno installato costosi generatori diesel per garantire che gli ascensori rimangano funzionanti durante i periodi di interruzione o riduzione del carico.

Molti fornitori, esperti e consumatori affermano che gli ascensori MRL sono all'altezza e che il futuro sembra roseo per tali sistemi nei mercati africani e mediorientali se i problemi relativi a codici, installazione e manutenzione vengono affrontati in modo efficace. Secondo il ricercatore di mercato statunitense Freedonia Group, "Gli ascensori [MRL] a risparmio energetico e di spazio continueranno ad aumentare la loro penetrazione nel mercato globale degli ascensori fino al 2017 e domineranno il mercato negli anni successivi".^[7] Freedonia aggiunge che "il mercato delle apparecchiature si concentrerà su ascensori, scale mobili e tappeti mobili ad alta efficienza energetica".^[7]

Questa attenzione è evidente nei nuovi grattacieli in costruzione. A Nairobi, la capitale del Kenya, Kings Developers sta costruendo la Kings Prism Tower di 34 piani. Con un caratteristico design triangolare, la torre raccoglierà l'acqua piovana per nutrire la vegetazione vicina, disporrà di sensori di movimento che limitano l'utilizzo di luce non necessario e vanta sanitari a risparmio idrico.[8] È stato progettato da A + I Design di New York City (NYC).

Le nuove apparecchiature installate sono spesso di tipo efficiente dal punto di vista energetico. Nell'installazione di Otis al Mall of Africa, ad esempio, viene utilizzata la tecnologia ReGen dell'azienda. Utilizzando "l'energia creata dai movimenti delle cabine degli ascensori (giù con un carico pesante, o su con un carico leggero) e reimmettendo questa energia nella rete elettrica", la tecnologia di azionamento rigenerativo potrebbe aiutare a ridurre il consumo di energia al centro commerciale del 75% rispetto alle unità tradizionali, osserva Otis. Otis aggiunge: "L'ascensore Gen2 Switch, adatto fino a sette piani, ha l'ulteriore vantaggio di essere più semplice da installare, più sostenibile e più sicuro durante le interruzioni di corrente o le interruzioni".

Sebbene non sia possibile trovare statistiche attuali precise sulla fornitura di ascensori MRL nel mercato africano, KONE, che ha lanciato il primo sistema di ascensori MRL al mondo nel 1996 insieme alla sua caratteristica macchina di sollevamento EcoDisc®, ha recentemente aumentato la sua presenza in Africa, in particolare in Africa dell'est.

L'azienda finlandese di ascensori ha acquisito l'attività di ascensori e scale mobili di Marryat & Scott (Kenya) Ltd. e Marryat East Africa Ltd., il suo distributore autorizzato in Africa orientale e centrale, nel 2014, affermando che la mossa promette di "aiutare KONE. . . migliorare la disponibilità delle soluzioni People Flow di KONE in Kenya, Uganda, Ruanda e Tanzania”.^[9]

Nonostante le duplici sfide della mancanza di spazio e di approvvigionamento energetico nelle città africane, due anni fa KPMG ha condotto un'indagine che ha evidenziato un crescente appetito per una quota del mercato della regione da parte delle imprese globali di costruzione e ingegneria. "Tra i 165 leader senior nel settore delle costruzioni e dell'ingegneria intervistati, quasi il 50% ha in programma di trasferirsi [in] nuove aree geografiche [e che il] continente africano è la prospettiva più popolare".^[6]

Gli OEM sono ottimisti sul Sudafrica, la "porta di accesso alla zona subsahariana"

Mall of Africa ha aperto i battenti quasi due anni dopo che Otis si è aggiudicata un contratto di trasporto verticale per il Matlosana Mall di 65,000 m2, sviluppato da Abacus Asset Management a Klerksdorp, che da allora ha attirato 145 operatori di negozi. Il centro commerciale Matlosana, di proprietà di Redefine Properties, è dotato di quattro scale mobili Otis XO-508, tre montacarichi FO-VF e quattro ascensori Gen2® ReGen. Gli inquilini al dettaglio serviti dalle unità Otis includono Checkers, Pick n Pay, Woolworths, Edgars e Foschini.

Otis, che l'anno scorso ha acquisito il ramo di servizio sudafricano di thyssenkrupp Elevator, ha affermato che i quattro ascensori Gen2 ReGen sostituiscono la vecchia tecnologia a fune con "cinghie di acciaio piatte rivestite in poliuretano". Questo, afferma Otis, sta rivoluzionando il trasporto verticale in tutto il Sudafrica. "Il sistema ad alta efficienza energetica offre prestazioni fluide e silenziose, offrendo al contempo configurazioni flessibili e salvaspazio e installazione rapida", osserva Otis.

L'impronta sudafricana di Otis attraversa edifici commerciali e residenziali con installazioni in due dei 10 edifici più alti dell'Africa: il Carlton Center di 732 piedi a Johannesburg e la South African Reserve Bank alta 492 piedi a Pretoria. Altre installazioni di Otis sono al Chris Hani Baragwanath Hospital di Sowito; Sasol Polymers e Clearwater Mall a Johannesburg; Sandton City a Sandton; e il centro commerciale Golden Acre, il Groote Schuur Hospital, il complesso Houses of Parliament e il Ritz Hotel a Cape Town.

Sebbene il mercato al dettaglio continui ad alimentare la domanda di nuove attrezzature per il trasporto di edifici, il Sudafrica offre anche un buon mercato per le aziende interessate alla manutenzione e alla modernizzazione, in particolare per i sistemi negli edifici alti del paese come Marble Towers a Johannesburg, Pearl Dawn a Umhlanga o l'edificio 88 On Field a Durab. Queste strutture sono tra i primi 10 edifici più alti in Africa.

In effetti, il Sudafrica ospita almeno sei dei 10 edifici più alti dell'Africa, tra cui il campione di lunga data del continente, il Carlton Centre, di proprietà della più grande azienda di logistica dei trasporti del paese, Transnet. L'edificio per uffici del Carlton, progettato da Skidmore, Owings & Merrill con sede a Chicago e costruito da Murray & Roberts, ha 23 ascensori forniti da Otis.

A differenza di molti mercati subsahariani del trasporto di edifici, il Sudafrica ha continuato ad attrarre i principali fornitori di attrezzature per il trasporto verticale negli ultimi anni a causa della percezione che il paese sia una piattaforma di investimento sicura e un trampolino di lancio adatto per coloro che desiderano espandere il proprio punto d'appoggio africano.

KONE, Mitsubishi Electric e Schindler sono tra gli OEM che sono penetrati in questo mercato. Mitsubishi Electric ha aperto un ufficio a Johannesburg nel maggio 2015. Nell'annunciare la mossa, il presidente e CEO di Mitsubishi Electric Europe BV Yoji Saito ha dichiarato:

“Il Sudafrica è uno dei mercati più grandi del continente africano, che beneficia di un ambiente commerciale ben sviluppato e di un'infrastruttura consolidata. È la porta d'ingresso nella zona subsahariana, che, con la sua popolazione in crescita, promette un forte potenziale di crescita futura».

L'anno scorso, Schindler ha descritto il Sudafrica come il più grande mercato di ascensori e scale mobili del continente, dopo che l'azienda si è aggiudicata un contratto per la fornitura di nove 7000 ascensori per grattacieli con tecnologia PORT, sei ascensori 5500 e due scale mobili 9300 AE per la torre PwC in Johannesburg.[11] Nel complesso, Schindler stima di aver fornito 90 unità, molte delle quali 5500 ascensori e scale mobili 9300AE per edifici come Discovery Sandton a Sandton, Umlazi Mega City a Durban, V&A Grain Silo e Netcare Christiaan Barnard Memorial Hospital a Cape Town.^[11]

L'acquisizione del 2014 dell'attività di servizi sudafricana di thyssenkrupp Elevator da parte di Otis punta al mercato emergente di fusioni e acquisizioni del Sud Africa nel settore dei trasporti edili, che offre agli operatori del mercato l'opportunità di sfruttare i propri punti di forza e far crescere la propria quota di mercato nella regione.

Secondo Segren Reddy, amministratore delegato di Otis Southern Africa, l'acquisizione "aumenterà la nostra impronta operativa, connettendoci con nuovi clienti e aumentando il numero di unità che manteniamo e ripariamo".^[12]

Referenze
[1] "Mercati emergenti: l'opportunità africana", Tendenze emergenti nel settore immobiliare, PricewaterhouseCoopers, 2015-2016.
[2] Turak, Ivan, "Urbanizzazione e questioni relative alla popolazione emergente, documento di lavoro n. 8: Urbanizzazione e sviluppo in Sudafrica: imperativi economici, distorsioni spaziali e risposte strategiche", Istituto internazionale per l'ambiente e lo sviluppo Fondo delle Nazioni Unite per la popolazione, ottobre, 2012.
[3] "Il Sudafrica ha il sesto maggior numero di centri commerciali a livello globale", SACSC, 30 settembre 2015.
[4] "Ecco quanti centri commerciali ci sono in Sudafrica", BusinessTech, 28 aprile 2016.
[5] "Lo sviluppo dei centri commerciali in Sudafrica mostra una forte crescita", SouthAfrica.info, 17 ottobre 2014.
[6] Steyn, Lisa, "The Magnificent March of SA's Malls", Mail & Guardian, 3 ottobre 2014.
[7] "Immobiliare: costruire il futuro dell'Africa", rapporto, PwC, marzo 2015.
[8] “Urbanizzazione in Africa”, African Development Bank Group, 13 dicembre 2012.
[9] "World Urbanization Prospects: The 2011 Revision", Nazioni Unite, Dipartimento degli affari economici e sociali, 7 aprile 2012.
[10] "Cosa sono le città africane sostenibili?" Heinrich Böll Stiftung, Prospettive, analisi politica e commento dall'Africa, 2012.
[11] “Costruzione in Africa”, Rapporto di settore, KPMG, 2014.
[12] “Prospettive economiche regionali: Africa subsahariana; Dealing with the Gathering Clouds", World Economic and Financial Surveys, Fondo monetario internazionale, ottobre 2015.