Reutilización adaptativa en edificios altos

Una mirada al tema desde la perspectiva del Reino Unido 

Imágenes de Hilson Moran

El capítulo británico del Consejo de Edificios Altos y Hábitat Urbano (CTBUH) organizó una conferencia vespertina sobre el tema de “Reutilización adaptativa en edificios altos” en Londres el 27 de junio. 

El evento se celebró en las nuevas oficinas de Hilson Moran en Shackleton House, en Hay's Galleria, a orillas del río Támesis. Esta zona solía ser un muelle donde se descargaban los barcos que traían té de China y la India a mediados del siglo XVII. Shackleton House era originalmente un almacén y las oficinas de Hilson Moran son actualmente la tercera generación de oficinas, como mencionó el presidente del evento, Vince Ugarow, director de diseño de Hilson Moran.

Este evento fue el segundo que se realizó en las nuevas oficinas y la intención es seguir utilizando el espacio para presentaciones y debates sobre la promoción del buen diseño. Durante la media hora destinada a las llegadas antes de las presentaciones, se sirvieron refrigerios y también fue una buena oportunidad para socializar en las espaciosas oficinas.

El evento resultó ser muy popular, las entradas se agotaron en los primeros días y participaron aproximadamente 45 asistentes, que representaban a diversas áreas relacionadas con la industria de la construcción, desde arquitectos y consultores de transporte vertical (VT) hasta proveedores de vidrio y consultores de sostenibilidad. Una arquitecta había viajado desde Manchester especialmente para el evento, ya que es responsable de dos edificios de oficinas que están a punto de ser adaptados y esperaba con ansias las presentaciones. 

Un consultor de ascensores con el que habló el autor mencionó que cree que los ascensores son el sistema más afectado cuando se cambia el uso de un edificio, ya que los requisitos de un ascensor en un edificio de oficinas difieren en gran medida de los de un ascensor residencial. 

Una tendencia impulsora de la reutilización adaptativa parece ser el cambio en los patrones de trabajo después de la pandemia, mientras que otra es la sostenibilidad y el enfoque en la descarbonización.  

Ugarow dio la bienvenida a todos a las oficinas de Hilson Moran y abrió el debate. Luego presentó al panel de seis personas, cada una de las cuales tuvo 10 minutos para presentar su tema relacionado con la compleja dinámica de la “Reutilización adaptativa en edificios altos”.

El primero en hablar fue Samuele Rando, consultor principal de sostenibilidad de Hilson Moran. Expuso una visión general de la sostenibilidad y su relación con la reutilización adaptativa de edificios altos, y analizó por qué se deben conservar y modernizar las estructuras existentes desde un punto de vista de la sostenibilidad. Rando explicó que, según la Autoridad del Gran Londres (GLA), aproximadamente el 70 % del carbono incorporado de una nueva construcción se encuentra en la estructura y la fachada. Esta es la base para sugerir que una de las formas más eficaces de descarbonizar el entorno construido es conservar y modernizar la estructura, en lugar de construir una nueva.  

La sostenibilidad es un asunto complejo y es necesario encontrar un equilibrio. Un punto clave es participar en las primeras etapas del desarrollo, cuando hay más posibilidades de influir en el diseño. Según su experiencia, cada sitio es único y requiere un enfoque a medida, y cree que la modernización debería ser la primera consideración, pero no la única. 

Rando también mencionó la Guía de Opciones de Carbono, escrita por Hilson Moran y publicada por la Ciudad de Londres el año pasado. Esta introduce la opción de carbono como requisito para todos los proyectos importantes durante la etapa previa a la solicitud, lo que se traduce en muchos proyectos en la Ciudad de Londres. Hay una nueva política que viene de Westminster que hará que sea más difícil si se va a demoler un edificio.

El siguiente en hablar fue Tom Bradley, director de desarrollo de Stanhope. Comenzó compartiendo una investigación de CTBUH que muestra el número de edificios altos completados en el Reino Unido y en todo el mundo desde la década de 1980. En las décadas de 1980 y 1990, se completaron aproximadamente seis edificios por año en promedio. En las décadas de 2000 y 2020, el número había aumentado a 120 a 130 por año. El aumento en el número de edificios se correlaciona muy estrechamente con una tasa de interés baja y, por lo tanto, una mayor asequibilidad de las construcciones altas. Dijo que se han construido 2,174 edificios altos en todo el mundo desde el año 2000. Londres tiene 11 edificios de más de 200 m y 26 edificios de más de 100 m. Estos se encuentran principalmente en la City y Canary Wharf.

Bradley continuó hablando sobre el llamado “molde de gelatina”, un área de la ciudad en la que se construirán edificios de gran escala en general. Se prevé una demanda de 1 millón de m² (o 12 millones de pies²) de espacio de oficinas para 2040. El molde de gelatina no necesariamente tiene la capacidad para esto, lo que resulta en la necesidad de reutilizar o ampliar los edificios existentes.  

Bradley afirmó que es probable que en un futuro no muy lejano existan grandes oportunidades de reutilización y que muchos asistentes se involucren en esto. Hay muchos edificios en Londres que miden aproximadamente 150 m de altura. Estos se completaron en gran parte entre los años 1960 y 1980 y 1990, seguidos por el auge reciente desde 2008 hasta hoy. Según el caso de negocios de Stanhope, podría haber una demanda en 5-6 millones de pies cuadrados.² de los edificios para modernizar sus fachadas o sistemas MEP (mecánicos, eléctricos y de plomería), ya que la vida útil de estos suele ser de aproximadamente 25 años. Aunque la vida útil de diseño de las estructuras es más larga, tienen una vida útil finita y es posible que deban reemplazarse después de aproximadamente 60 años. 

Además de los desafíos técnicos, Bradley también abordó los desafíos del mercado, como el hecho de que los inquilinos desalojen las instalaciones cuando los edificios necesitan adaptarse o se quedan sin posesión. Otro aspecto son los requisitos de los inquilinos modernos y el aspecto que deben tener los edificios por dentro. 

Si bien la sostenibilidad es el beneficio clave de la reutilización, también existen beneficios financieros y sociales, y es necesario considerar los tres componentes. 

A continuación, Viviana Muscettola, directora de Zaha Hadid Architects, explicó por qué adaptar o reutilizar es una opción sostenible. Si bien la sostenibilidad es el beneficio clave de la reutilización, también existen beneficios económicos y sociales, y es necesario tener en cuenta los tres componentes. 

Al adaptar un edificio, Muscettola afirmó que es necesario negociar entre la estructura antigua y la nueva. No existe un edificio perfecto en cuanto a todos los requisitos, pero el proceso de adaptación ofrece una excelente oportunidad para repensar y experimentar con el espacio. Muscettola recalcó que adaptar y reutilizar es un tema antiguo y, de hecho, ¡los romanos ya lo hacían! (La sala se rió en reconocimiento). Lo nuevo es adaptar y reutilizar edificios altos. Muscettola continuó explicando que hay diferentes formas de fragmentar un proyecto complejo, ya sea agregándose una remodelación encima, dentro, alrededor, como un inserto o sustrayéndola de un edificio existente. 

Muscettola también hizo referencia al concepto de tensión respetuosa a la hora de adaptar un edificio y puso ejemplos. Terminó su presentación afirmando que se puede hacer mucho en el diseño cuando se adapta un edificio existente. Esta es una gran oportunidad para experimentar y encontrar nuevas formas de habitar el espacio. 

A continuación, subió al escenario Carlotta Pionetti, directora técnica de WSP. La presentación de Pionetti se centró en el MEP. Destacó que, si bien en los últimos años se ha prestado mucha atención a la reducción del carbono operativo, se ha hecho menos en relación con el carbono incorporado. Esto último es particularmente importante cuando se habla de la reutilización de edificios, ya que el impacto del MEP en el carbono incorporado de un espacio comercial puede rondar el 49 %, e incluso en ocasiones hasta el 70 %.

Pionetti afirmó que es importante aprender de los edificios existentes. Por ejemplo, es posible observar los datos del BMS (sistema de gestión de edificios) y realizar un análisis del consumo de energía. También recomendó observar el lugar, realizar auditorías y verificar el estado general del edificio. Una vez que se obtiene el panorama completo, se puede preparar un gemelo digital para trabajar en él.  

Pionetti continuó con un estudio de caso sobre la descarbonización y la modernización de un edificio comercial de más de 30 plantas y 25 años de antigüedad, un típico edificio de oficinas antiguo de Londres. Pionetti hizo referencia a tres principios que se deben aplicar cuando se trabaja en este tipo de edificios: en primer lugar, utilizar solo lo que se necesita; en segundo lugar, dimensionar correctamente; y en tercer lugar, no tirar nada. Terminó enfatizando que los edificios existentes son maestros invaluables y que debemos pensar de nuevas maneras; esta es la única forma en que podemos avanzar hacia el futuro. 

Richard Mawer, director de WSP, analizó los distintos desafíos de la reutilización adaptativa desde una perspectiva de ingeniería estructural. El primer desafío es la historia de un edificio y si se ha registrado información y está disponible. Incluso si la información está disponible, puede que no siempre sea precisa, como suele descubrirse al realizar pruebas in situ. ¿Conforme a qué códigos se diseñó el edificio y qué materiales se utilizaron? Esto se puede averiguar mediante pruebas intrusivas y una inspección del edificio. 

Otro tema que se trató fue la vida útil del edificio y la tarea de los ingenieros estructurales de garantizar su duración. ¿Qué sucede cuando un edificio llega a los 60 años de vida útil del edificio y durante cuánto tiempo puede garantizarse a partir de ese momento? El nivel y la calidad del mantenimiento también influyen en esto. De esto también depende si es posible o no asegurar un edificio.

Otro desafío es la carga del edificio. Mawer afirmó que es más fácil cambiar de un edificio de oficinas a uno residencial debido a las mayores demandas de carga para el primero, lo que brinda más libertad en el proceso de diseño. Compartió un estudio de caso de Canary Wharf, donde se introdujo un atrio en un costado del edificio, lo que permitió un cambio en la fachada y la mayor cantidad de ventanas requeridas en un edificio residencial. Al quitar las placas del piso, la estructura era más liviana en general, lo que permitió agregar espacio adicional en el piso. 

La carga es fundamental a la hora de adaptar el uso de un edificio. Cuando se ha cambiado el uso del edificio o se han añadido más plantas, es necesario añadir más ascensores. ¿Es necesario poner otro núcleo? ¿Hay espacio en el edificio para sacar un poco de losa del suelo para un ascensor adicional? La carga precisa también es clave. La carga se suele sobreestimar porque los ingenieros diseñan teniendo en cuenta la carga máxima. 

Mawer alentó a los participantes a registrar todos los datos futuros y guardar los dibujos en un lugar seguro para que los futuros ingenieros estructurales puedan verlos dentro de 50 años y sepan qué se ha hecho. 

El último en hablar fue Kye Taylor, director de ingeniería y preconstrucción de Multiplex. Taylor habló sobre la durabilidad de los materiales y cómo prolongar la vida útil de los edificios. La vida útil de los edificios suele ser de entre 50 y 60 años. Al reutilizar edificios, es importante el estado de las estructuras y los materiales existentes. Taylor también explicó qué puede salir mal con el hormigón armado y el acero en los edificios. 

Multiplex ofrece un proceso único para gestionar el riesgo de estructuras existentes, utilizando una tabla en la que un aspecto es el rendimiento estructural, contra incendios y durabilidad y el seguro contra defectos genuinos y latentes; y el otro aspecto analiza si se trata de un elemento estructural nuevo o existente. En función de estos dos parámetros, se puede decidir la responsabilidad de los diferentes rendimientos. Multiplex tiene una tabla similar para trabajar en fachadas. La empresa también cuenta con un especialista en durabilidad de materiales en su equipo de consultoría para evaluar un edificio y decir cuánto durará si no se hace nada y qué se debe hacer para extender la vida útil de diseño de un elemento en particular por otros 50 años.  

Tras las presentaciones hubo una breve sesión de preguntas y respuestas. Luego hubo más tiempo para establecer contactos. Los comentarios sobre las presentaciones fueron abrumadoramente positivos. Lo que lo hizo particularmente interesante parece haber sido la diversidad de perspectivas de los presentadores, ya que representan diferentes áreas. 

Un participante mencionó que el evento le pareció interesante y que, dado que la industria de la construcción es una de las mayores emisoras de carbono del mundo, la reutilización de edificios es una tendencia muy positiva. Otro asistente dijo que sentía que la industria de los ascensores está a la vanguardia en términos de sostenibilidad.

El evento sobre reutilización adaptativa se celebró como precursor de la conferencia de cuatro días del CTBUH en Londres y París en septiembre sobre el tema “Nuevo o renovado”. Este evento fue un anticipo de lo que está por venir, pero solo desde una perspectiva del Reino Unido. En la conferencia más grande, se espera que asistan de todo el mundo, lo que aportará una perspectiva diferente a los debates. Será una oportunidad para ver cómo se desempeñan otros países en materia de reutilización adaptativa y cómo se posiciona el Reino Unido en comparación.