Riutilizzo adattivo negli edifici alti

Uno sguardo all'argomento da una prospettiva britannica 

immagini di Hilson Moran

La sezione britannica del Council for Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) ha organizzato una conferenza serale sul tema del “Riutilizzo adattivo negli edifici alti” a Londra il 27 giugno. 

L'evento si è tenuto nei nuovi uffici di Hilson Moran a Shackleton House, nella Galleria di Hay, sul fiume Tamigi. Questa zona era un molo dove i clipper che portavano il tè dalla Cina e dall'India venivano scaricati a metà del 1600. Shackleton House era originariamente un magazzino e gli uffici di Hilson Moran sono attualmente la terza generazione di uffici come menzionato dal presidente dell'evento Vince Ugarow, direttore del design di Hilson Moran.

Questo evento è stato il secondo a tenersi nei nuovi uffici e l'intenzione è di continuare a utilizzare lo spazio per presentazioni e discussioni sulla promozione del buon design. Durante la mezz'ora assegnata agli arrivi prima delle presentazioni, sono stati serviti rinfreschi ed è stata anche una buona opportunità per socializzare negli ampi uffici.

L'evento si è rivelato popolare, con i biglietti esauriti nei primi due giorni, e circa 45 partecipanti hanno partecipato. Rappresentavano vari settori correlati al settore delle costruzioni, dagli architetti e consulenti di trasporto verticale (VT) ai fornitori di vetro e consulenti per la sostenibilità. Un architetto era arrivato da Manchester appositamente per l'evento, in quanto è responsabile di due edifici per uffici che stanno per essere adattati e non vedeva l'ora di assistere alle presentazioni. 

Un consulente per ascensori con cui ha parlato l'autore del vostro articolo ha affermato che, a suo avviso, gli ascensori sono il sistema più interessato dal cambio di destinazione d'uso di un edificio, poiché i requisiti di un ascensore in un edificio adibito a uffici sono molto diversi da quelli di un ascensore residenziale. 

Una tendenza trainante per il riutilizzo adattivo sembra essere il cambiamento nelle modalità di lavoro dopo la pandemia, mentre un'altra è la sostenibilità e l'attenzione alla decarbonizzazione.  

I lavori sono stati aperti da Ugarow, che ha dato il benvenuto a tutti negli uffici di Hilson Moran. Ha poi introdotto il panel di sei persone, ciascuna delle quali ha avuto 10 minuti per presentare il proprio argomento correlato all'intricata dinamica di "Adaptive Reuse in Tall Buildings".

Il primo a presentarsi è stato Samuele Rando, consulente principale per la sostenibilità, Hilson Moran. Ha fornito una panoramica sulla sostenibilità e su come questa si collega al riutilizzo adattivo di edifici alti, discutendo perché o perché le strutture esistenti dovrebbero essere mantenute e riadattate da un punto di vista della sostenibilità. Rando ha condiviso che, secondo la Greater London Authority (GLA), circa il 70% del carbonio incorporato di una nuova costruzione si trova all'interno della struttura e della facciata. Questa è la base per il suo suggerimento che uno dei modi più efficaci per decarbonizzare l'ambiente costruito è mantenere e riadattare la struttura, piuttosto che costruirne una nuova.  

La sostenibilità è una questione complessa, e c'è un equilibrio. Un punto chiave è essere coinvolti nelle prime fasi dello sviluppo, dove c'è la migliore possibilità di influenzare la progettazione. Sulla base della sua esperienza, ogni sito è unico e richiede un approccio su misura, e lui ritiene che il retrofitting dovrebbe essere la prima, ma non l'unica, considerazione. 

Rando ha anche menzionato la Carbon Options Guidance, scritta da Hilson Moran e pubblicata dalla City of London l'anno scorso. Questa introduce l'opzione di carbonio come requisito per tutti i principali sviluppi durante la fase Pre-App, con conseguenti molti progetti nella City of London. C'è una nuova politica in arrivo da Westminster che renderà più difficile la demolizione di un edificio.

Il successivo a presentare è stato Tom Bradley, direttore dello sviluppo di Stanhope. Ha iniziato condividendo una ricerca del CTBUH che mostra il numero di edifici alti completati nel Regno Unito e nel mondo a partire dagli anni '1980. Negli anni '1980 e '1990, in media venivano completati circa sei edifici all'anno. Negli anni 2000 e 2020, il numero è salito a 120-130 all'anno. L'aumento del numero di edifici è strettamente correlato a un basso tasso di interesse e, quindi, a una maggiore convenienza delle costruzioni alte. Ha affermato che sono stati costruiti 2,174 edifici alti a livello globale dall'anno 2000. Londra ha 11 edifici più alti di 200 m e 26 edifici più alti di 100 m. Questi si trovano principalmente nella City e a Canary Wharf.

Bradley ha poi continuato a parlare del cosiddetto “muffa gelatinosa”, un’area della città in cui saranno impegnati in genere edifici di grandi dimensioni. Si prevede una domanda per 1 milione di m² (o 12 milioni di piedi²) di spazi per uffici entro il 2040. Lo stampo di gelatina non ha necessariamente la capacità per questo, con conseguente necessità di riutilizzare o ampliare gli edifici esistenti.  

Bradley ha affermato che è probabile che ci siano grandi opportunità di riutilizzo e che molti partecipanti possano essere coinvolti in questo in un futuro non troppo lontano. Ci sono molti edifici a Londra che sono alti circa 150 m. Questi sono stati in gran parte completati negli anni '1960 fino agli anni '1980 e '1990, seguiti dal recente boom dal 2008 a oggi. Sulla base del business case di Stanhope, potrebbe esserci una domanda di 5-6 milioni di piedi quadrati² degli edifici di far aggiornare le facciate o i sistemi MEP (meccanici, elettrici e idraulici), poiché la durata di vita di questi tende a essere di circa 25 anni. Sebbene la durata di vita di progetto delle strutture sia più lunga, hanno una durata di vita finita e potrebbero dover essere sostituite dopo circa 60 anni. 

Oltre alle sfide tecniche, Bradley ha anche toccato le sfide del mercato, come far sì che gli inquilini liberino i locali quando gli edifici hanno bisogno di essere adattati o di ottenere il possesso vacante. Un altro aspetto sono i requisiti degli inquilini moderni e come dovrebbero apparire gli edifici all'interno. 

Sebbene la sostenibilità sia il vantaggio principale del riutilizzo, ci sono anche vantaggi finanziari e sociali e tutte e tre le componenti devono essere prese in considerazione. 

Successivamente, Viviana Muscettola, direttrice di Zaha Hadid Architects, ha discusso perché adattare o riutilizzare sia un'opzione sostenibile. Sebbene la sostenibilità sia il vantaggio principale del riutilizzo, ci sono anche vantaggi finanziari e sociali e tutti e tre i componenti devono essere considerati. 

Quando si adatta un edificio, Muscettola ha affermato che è necessario negoziare tra la vecchia e la nuova struttura. Un edificio perfetto non esiste in termini di tutti i requisiti, ma il processo di adattamento offre un'eccellente opportunità per ripensare e sperimentare con lo spazio. Muscettola ha ribadito che adattare e riutilizzare è un tema antico e, in effetti, i Romani lo facevano già! (La sala ha riso in segno di riconoscimento). La novità è adattare e riutilizzare edifici alti. Muscettola ha poi continuato a spiegare che ci sono diversi modi di frammentare un progetto complesso, con una ristrutturazione aggiunta sopra; all'interno; intorno; come inserto; o sottratta da un edificio esistente. 

Muscettola ha anche fatto riferimento al concetto di tensione rispettosa quando si adatta un edificio e ha fornito degli esempi. Ha concluso la sua presentazione affermando che si può fare molto al design quando si adatta un edificio esistente. Questa è una grande opportunità per sperimentare e trovare nuovi modi di abitare lo spazio. 

Successivamente è salita sul palco Carlotta Pionetti, direttore tecnico di WSP. La presentazione di Pionetti si è concentrata sul MEP. Ha sottolineato che, sebbene negli ultimi anni ci si sia concentrati molto sulla riduzione del carbonio operativo, si è fatto meno per quanto riguarda il carbonio incorporato. Quest'ultimo è particolarmente importante quando si parla di riutilizzo degli edifici, poiché l'impatto del MEP sul carbonio incorporato di uno spazio commerciale può essere di circa il 49% e talvolta anche fino al 70%.

Pionetti ha affermato che è importante imparare dagli edifici esistenti. Ad esempio, è possibile esaminare i dati del BMS (building management system) e fare un'analisi del consumo energetico. Ha anche raccomandato di osservare in loco, fare audit e controllare il benessere dell'edificio nel suo complesso. Una volta ottenuto il quadro completo, si può preparare un gemello digitale su cui lavorare.  

Ha poi continuato a condividere un caso di studio che riguarda la decarbonizzazione e la ristrutturazione di un edificio commerciale di oltre 30 piani e 25 anni, un tipico vecchio edificio per uffici di Londra. Pionetti ha fatto riferimento a tre principi da utilizzare quando si lavora su questo tipo di edificio: in primo luogo, utilizzare solo ciò di cui si ha bisogno. In secondo luogo, fare le giuste dimensioni. In terzo luogo, non buttare via nulla. Ha concluso sottolineando che gli edifici esistenti sono insegnanti inestimabili e che dobbiamo pensare in modi nuovi; questo è l'unico modo in cui possiamo andare verso il futuro. 

Richard Mawer, direttore di WSP, ha discusso le varie sfide del riutilizzo adattivo da una prospettiva di ingegneria strutturale. La prima sfida è la storia di un edificio e se le informazioni sono state registrate e sono disponibili. Anche se le informazioni sono disponibili, potrebbero non essere sempre accurate, come spesso si scopre durante i test in loco. In base a quali codici è stato progettato l'edificio e quali materiali sono stati utilizzati? Questo può essere scoperto tramite test intrusivi e un'indagine dell'edificio. 

Un altro argomento discusso è stato la durata di vita progettuale e il compito degli ingegneri strutturali di garantire la durata della vita. Cosa succede quando un edificio raggiunge la sua durata di vita progettuale di 60 anni e per quanto tempo può essere garantito da questo punto in poi? Anche il livello e la qualità della manutenzione hanno un impatto su questo. Se sia possibile o meno assicurare un edificio dipende anche da questo.

Un'altra sfida è il carico dell'edificio. Mawer ha affermato che è più facile passare da un edificio per uffici a uno residenziale a causa delle maggiori richieste di carico per il primo, dando più libertà nel processo di progettazione. Ha condiviso un caso di studio di questo tipo da Canary Wharf, dove è stato introdotto un atrio lungo un lato dell'edificio, consentendo un cambiamento nella facciata e il maggior numero di finestre richieste in un edificio residenziale. Eliminando le solette, la struttura è risultata complessivamente più leggera, consentendo di aggiungere ulteriore spazio al piano. 

Il carico è fondamentale quando si adatta l'uso di un edificio. Quando si cambia l'uso di un edificio o si aggiungono più piani, è necessario aggiungere più ascensori. È necessario installare un altro nucleo? C'è spazio nell'edificio per togliere un po' di soletta per un ulteriore ascensore? Anche il carico accurato è fondamentale. Il carico è spesso sovrastimato poiché gli ingegneri progettano per il carico di picco. 

Mawer ha incoraggiato i partecipanti a registrare tutti i dati futuri e a conservare i disegni in un luogo sicuro, così che i futuri ingegneri strutturali possano consultarli tra 50 anni e sapere cosa è stato fatto. 

L'ultimo a presentare è stato Kye Taylor, responsabile dell'ingegneria e della pre-costruzione di Multiplex. Taylor ha parlato della durabilità dei materiali e di come estendere la durata di vita del progetto. La durata di vita utile di un edificio è in genere di 50-60 anni. Quando si riutilizzano gli edifici, lo stato delle strutture e dei materiali esistenti è importante. Taylor ha anche spiegato cosa può comunemente andare storto con il cemento armato e l'acciaio negli edifici. 

Multiplex offre un processo unico per la gestione del rischio di strutture esistenti, utilizzando una tabella in cui un aspetto è la prestazione strutturale, antincendio e di durabilità e l'assicurazione sui difetti genuini e latenti; e l'altro aspetto esamina se si tratta di un elemento strutturale nuovo o esistente. Sulla base di questi due parametri, è possibile decidere la responsabilità per le diverse prestazioni. Multiplex ha una tabella simile per lavorare sulle facciate. L'azienda ha anche uno specialista della durabilità dei materiali nel suo team di consulenza per valutare un edificio per dire quanto durerà se non si interviene e cosa deve essere fatto per estendere la vita di progetto di un particolare elemento di altri 50 anni.  

Una breve sessione di domande e risposte ha seguito le presentazioni. Poi c'è stato più tempo per il networking. Il feedback sulle presentazioni è stato estremamente positivo. Ciò che le ha rese particolarmente interessanti sembra essere stata la diversa prospettiva dei relatori, in quanto rappresentano aree diverse. 

Un partecipante ha detto di aver trovato l'evento interessante e che, essendo l'industria edile uno dei maggiori emettitori di carbonio al mondo, il riutilizzo degli edifici è un'ottima tendenza. Un altro partecipante ha detto di ritenere che l'industria degli ascensori sia all'avanguardia in termini di sostenibilità.

L'evento sul riutilizzo adattivo si è tenuto come precursore della conferenza CTBUH di quattro giorni a Londra e Parigi a settembre sul tema "Nuovo o Rinnova". Questo evento è stato un assaggio di ciò che verrà, ma solo da una prospettiva del Regno Unito. Alla conferenza più ampia, sono attesi partecipanti da tutto il mondo, che offriranno una prospettiva diversa alle discussioni. Sarà un'opportunità per vedere come se la cavano gli altri paesi nel riutilizzo adattivo e come si colloca il Regno Unito in confronto.