高层建筑的适应性再利用

从英国角度看这个问题 

图片由 Hilson Moran 提供

英国高层建筑和城市人居委员会（CTBUH）于27月XNUMX日在伦敦举办了以“高层建筑的适应性再利用”为主题的晚间会议。 

活动在 Hilson Moran 位于泰晤士河畔海斯商业街的沙克尔顿大厦的新办公室举行。这片区域曾经是一个码头，1600 世纪中期，从中国和印度运来茶叶的快船在这里卸货。沙克尔顿大厦最初是一个仓库，而 Hilson Moran 办公室目前是第三代办公室，正如活动主席、Hilson Moran 设计总监 Vince Ugarow 所说。

这是在新办公室举办的第二次活动，目的是继续利用该空间进行演示和讨论，以推广优质设计。在演示前半小时内，我们为到场人员提供茶点，这也是在宽敞的办公室里交流的好机会。

活动很受欢迎，门票在头几天就销售一空，约有 45 名与会者参加。他们代表了与建筑行业相关的各个领域，从建筑师和垂直运输 (VT) 顾问到玻璃供应商和可持续发展顾问。一位建筑师专门从曼彻斯特赶来参加这次活动，因为她负责两栋即将改造的办公楼，她很期待这次演示。 

笔者采访的一位电梯顾问提到，他认为在改变建筑物用途时，电梯是受影响最大的系统，因为办公楼电梯的要求与住宅电梯的要求有很大不同。 

适应性再利用的一个驱动趋势似乎是疫情后工作模式的改变，另一个驱动趋势是可持续性和对脱碳的关注。  

会议由 Ugarow 主持，他欢迎大家来到 Hilson Moran 办公室。然后，他介绍了六人小组，每人有 10 分钟的时间来介绍与“高层建筑的适应性再利用”这一复杂动态相关的主题。

首先发言的是 Hilson Moran 首席可持续发展顾问 Samuele Rando。他概述了可持续发展及其与高层建筑的适应性再利用之间的关系，并从可持续发展的角度讨论了现有建筑应否保留和改造的原因。Rando 分享道，根据大伦敦管理局 (GLA) 的数据，新建建筑中约 70% 的碳排放存在于建筑结构和外墙内。这是他提出建筑环境脱碳最有效方法之一是保留和改造建筑结构，而不是新建建筑的依据。  

可持续性是一个复杂的问题，需要平衡。关键是要参与开发的早期阶段，因为此时最有可能影响设计。根据他的经验，每个场地都是独一无二的，需要量身定制的方法，他认为改造应该是首要考虑因素，但不是唯一考虑因素。 

Rando 还提到了由 Hilson Moran 撰写并于去年由伦敦金融城发布的《碳期权指南》。该指南将碳期权作为 Pre-App 阶段所有主要开发项目的一项要求，从而促成了伦敦金融城的许多项目。威斯敏斯特即将出台一项新政策，这将使拆除建筑物变得更加困难。

下一位发言者是 Stanhope 开发总监 Tom Bradley。他首先分享了 CTBUH 的研究，该研究显示了自 1980 年代以来英国和全球建成的高层建筑数量。在 1980 年代和 1990 年代，平均每年约有 2000 座建筑竣工。在 2020 年代和 120 年代，这一数字上升到每年 130 至 2,174 座。建筑数量的增加与低利率密切相关，因此也增加了高层建筑的可负担性。他说，自 2000 年以来，全球已建成 11 座高层建筑。伦敦有 200 座建筑高度超过 26 米，100 座建筑高度超过 XNUMX 米。这些建筑主要位于金融城和金丝雀码头。

布拉德利接着谈到了所谓的“果冻模具”，这是纽约市的一个区域，一般来说，这里将建造大规模的建筑。预计需求量为 1 万平方米² （或 12 万平方英尺²) 的办公空间。果冻模具不一定具备这样的能力，因此需要重复使用或扩建现有建筑。  

Bradley 表示，在不久的将来，可能会有大量的再利用机会，许多与会者都会参与其中。伦敦有许多大约 150 米高的建筑。这些建筑大多在 1960 世纪 1980 年代到 1990 年代和 2008 年代建成，随后是 5 年至今的近期繁荣。根据 Stanhope 的商业案例，可能存在 6 万至 XNUMX 万平方英尺的需求² 建筑物的外墙或 MEP（机械、电气和管道）系统需要升级，因为这些系统的使用寿命通常约为 25 年。虽然结构的设计寿命较长，但它们的使用寿命有限，可能需要在大约 60 年后更换。 

除了技术挑战外，Bradley 还谈到了市场挑战，例如当建筑物需要改造或实现空置时，租户需要腾出房屋。另一个方面是现代租户的要求以及建筑物内部应该是什么样子。 

虽然可持续性是重复使用的主要好处，但也有经济和社会效益，所有三个要素都需要考虑。 

接下来，扎哈·哈迪德建筑事务所总监 Viviana Muscettola 讨论了为什么改造或再利用是一种可持续的选择。​​虽然可持续性是再利用的主要好处，但也有经济和社会效益，这三个要素都需要考虑。 

在改造建筑时，Muscettola 表示需要在新旧结构之间进行协调。从所有要求来看，完美的建筑并不存在，但改造过程提供了一个重新思考和试验空间的绝佳机会。Muscettola 强调，改造和再利用是一个古老的主题，事实上，罗马人已经这样做了！（全场笑着表示认同。）新事物是改造和再利用高层建筑。Muscettola 随后继续解释说，有多种方式可以分割一个复杂的项目，翻新可以添加到现有建筑的上方、内部、周围、插入或减去。 

Muscettola 还提到了改造建筑时尊重的张力概念，并举例说明。她在演讲结束时指出，改造现有建筑时可以对设计进行很多改进。这是进行实验和寻找居住空间新方法的绝佳机会。 

接下来上台的是 WSP 技术总监 Carlotta Pionetti。Pionetti 的演讲重点是 MEP。她强调，尽管过去几年人们非常关注减少运营碳排放，但在隐含碳方面做得却很少。在谈论建筑物再利用时，后者尤为重要，因为 MEP 对商业空间隐含碳的影响可能达到 49% 左右，有时甚至高达 70%。

Pionetti 表示，从现有建筑中学习很重要。例如，可以查看 BMS（建筑管理系统）数据并进行能耗分析。她还建议现场观察、进行审计并检查建筑整体状况。一旦了解了整体情况，就可以准备使用数字孪生模型了。  

随后，她继续分享了一个案例研究，涉及一座 30 多层、25 年历史的商业建筑的脱碳和改造——这是伦敦典型的老办公楼。皮奥内蒂提到了在处理这种建筑时要遵循的三个原则：首先，只使用你需要的东西。其次，进行正确的尺寸调整。第三，不要扔掉任何东西。她最后强调，现有建筑是无价的老师，我们必须以新的方式思考；这是我们走向未来的唯一途径。 

WSP 总监 Richard Mawer 从结构工程的角度讨论了适应性再利用的各种挑战。第一个挑战是建筑物的历史以及信息是否已被记录并可用。即使有信息可用，也可能并不总是准确的，这在现场测试时经常会发现。建筑物的设计遵循了哪些规范以及使用了哪些材料？这可以通过侵入式测试和建筑物调查来发现。 

讨论的另一个主题是设计寿命和结构工程师对使用寿命长度进行保修的任务。当建筑物达到其 60 年的设计寿命时会发生什么，从此时起可以保修多长时间？维护的水平和质量也会对此产生影响。是否可以为建筑物投保也取决于此。

另一个挑战是建筑物的承重。Mawer 表示，从办公楼改成住宅楼更容易，因为前者的承重要求更高，设计过程更加自由。他分享了金丝雀码头的一个案例研究，该案例中，在建筑物的一侧引入了一个中庭，允许改变立面并增加住宅建筑所需的窗户数量。通过拆除楼板，结构整体更轻，可以增加额外的楼面空间。 

在调整建筑物用途时，负载至关重要。当建筑物用途发生变化或增加更多楼层时，需要增加更多电梯。是否需要再增加一个核心筒？建筑物内是否有空间可以取出一些楼板以安装额外的电梯？准确的负载也是关键。由于工程师针对峰值负载进行设计，因此负载经常被高估。 

Mawer 鼓励参与者记录所有数据并将图纸存放在安全的地方，以便未来的结构工程师可以在 50 年后看到它们并了解已经完成的工作。 

最后发言的是 Multiplex 工程和施工前主管 Kye Taylor。Taylor 谈到了材料的耐久性以及如何延长设计寿命。建筑物的使用寿命通常为 50 至 60 年。在重复使用建筑物时，现有结构和材料的状况非常重要。Taylor 还解释了建筑物中钢筋混凝土和钢材通常会出现哪些问题。 

Multiplex 提供了一种独特的流程来管理现有结构风险，使用一个表格，其中一个方面是结构、防火和耐久性性能以及真实和潜在缺陷保险；另一个方面是查看它是新的还是现有的结构元素。根据这两个参数，可以确定不同性能的责任。Multiplex 有一个类似的表格来处理外墙。该公司的咨询团队中还有一名材料耐久性专家，负责评估建筑物，以确定如果不采取任何措施，建筑物将持续多长时间，以及需要做些什么才能将特定元素的设计寿命再延长 50 年。  

演讲结束后是简短的问答环节。然后是更多的交流时间。演讲的反馈非常积极。演讲者代表不同的领域，因此他们的观点不同，这似乎特别有趣。 

一位与会者表示，他觉得这次活动很有趣，建筑业是世界上最大的碳排放行业之一，因此建筑再利用是一个非常好的趋势。另一位与会者表示，他觉得电梯行业在可持续性方面处于领先地位。

此次适应性再利用活动是 9 月份在伦敦和巴黎举行的为期四天的 CTBUH 会议的先行活动，主题为“新或更新”。此次活动只是从英国的角度来介绍未来的发展。在规模更大的会议上，来自世界各地的与会者将参与其中，为讨论带来不同的视角。这将是一个了解其他国家在适应性再利用方面表现如何以及英国相比之下表现如何的机会。