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La obligación implícita en cuanto al tiempo de finalización y los peligros de no avanzar las obras de manera expedita

En el reciente caso de Barkby Real Estate Developments Ltd. v. Cornerstone Telecommunications Infrastructure Ltd. [2022] el Tribunal de Tecnología y Construcción (TCC) responsabilizó a un contratista ante su empleador por no completar sus obras dentro de un “tiempo razonable”, de conformidad con la sección 14 de la Ley de Suministro de Bienes y Servicios de 1982.

Antecedentes 

El Demandante ("BREDL") contrató al Demandado ("Cornerstone") para ayudar con la remoción, el reemplazo y la reubicación de un mástil de telefonía móvil en un desarrollo en Bexhill Road, Hastings (el "Desarrollo"). No se celebró ningún contrato formal por escrito entre las partes.

El propósito de mover el mástil existente era mejorar la línea de visión de los vehículos que salían del Desarrollo, que de otra manera estaría obstruida.

Cornerstone finalizó el diseño original de los cimientos para la reubicación del mástil a fines de marzo de 2019, pero se requirió un rediseño como resultado de las condiciones inadecuadas del terreno que se descubrieron solo después de que comenzaron las obras en el lugar.

El problema de las condiciones del suelo provocó un retraso de unos cinco meses en la finalización de las obras de Cornerstone. Cornerstone finalmente completó sus obras el 7 de agosto de 2020 y la finalización práctica del desarrollo tuvo lugar en la misma fecha.

De manera crucial, BREDL afirmó que, de no ser por el retraso de Cornerstone en completar sus obras, el desarrollo completo se habría entregado a su comprador, el Ayuntamiento de Hastings, a más tardar el 30 de junio de 2020. BREDL buscó la recuperación de los costos financieros y otras pérdidas que se dice que han como consecuencia del retraso en la entrega de la Urbanización.

Decisión del Tribunal

Cornerstone fue responsable del retraso de cinco meses en la finalización de sus obras y esto, a su vez, tuvo un impacto crítico en la fecha de entrega del Desarrollo. BREDL se adjudicó la mayor parte de sus costes adicionales de financiación de proyectos y todos sus costes adicionales de gestión, que no eran demasiado remotos.

¿Cuáles fueron los términos del contrato de Cornerstone con BREDL?

Aunque no hubo un contrato formal por escrito entre las partes, el Tribunal, no obstante, concluyó que existía un acuerdo vinculante y que se había formalizado el 5 de septiembre de 2019 cuando Cornerstone acusó recibo del pago de BREDL tras la aceptación de un presupuesto.

En ausencia de términos expresos en cuanto al tiempo de ejecución, el Tribunal también encontró que debía estar implícito en el contrato, por aplicación de la sección 14 de la Ley de Suministro de Bienes y Servicios de 1982, un término que el “proveedor prestar el servicio en un plazo razonable”.

¿Cuál fue un “tiempo razonable” para completar las obras de Cornerstone?

El Tribunal analizó los hechos que ocurrieron durante la fase de construcción de las obras y concluyó que, de no haber sido por el retraso de cinco meses, atribuible a las condiciones insatisfactorias del terreno, Cornerstone habría terminado su trabajo a finales de marzo de 2020, como se había previsto inicialmente, en lugar de que el 7 de agosto de 2020.

En cuanto a la responsabilidad por el problema de las condiciones del suelo, el Tribunal sostuvo que el diseño original de los cimientos de Cornerstone era inadecuado. Habiendo escuchado la evidencia de la opinión de expertos, el Tribunal estuvo de acuerdo con BREDL en que un diseñador competente habría dispuesto que se realizara un estudio geotécnico antes de finalizar su diseño. Cornerstone no lo hizo y, en consecuencia, tuvo que rediseñar los cimientos, lo que retrasó las obras.

En apoyo de su conclusión de que Cornerstone no había llevado a cabo sus obras dentro de un plazo razonable, la Corte también se basó en lo siguiente:

• Cornerstone no dio ninguna explicación de por qué tomó cinco meses adicionales resolver los problemas identificados con su diseño inicial de cimientos.

• Otras complicaciones atribuibles a Cornerstone agravaron los retrasos. Cornerstone ordenó un mástil de reemplazo, por ejemplo, y luego permitió que se usara en otro sitio, lo que evitó que el sitio se conectara a la energía. Cornerstone también había permitido que caducara un contrato para el suministro de fibra, lo que generó más demoras.

• Cornerstone estaba ocupado con 50 contratos diferentes en el momento del contrato en cuestión y no había dado la prioridad adecuada a este proyecto.

En resumen, la Corte quedó satisfecha de que Cornerstone no había completado sus obras dentro de un tiempo razonable.

Este caso sirve como un recordatorio para los contratistas de que, en ausencia de un contrato formal, es probable que aún tengan la obligación implícita de completar sus obras dentro de un tiempo razonable.

¿BREDL tenía derecho a daños y, de ser así, en qué monto y si estos son demasiado remotos?

La TCC también se mostró satisfecha de que la demora de Cornerstone en completar sus obras significó que la venta del Desarrollo se retrasó a su vez. BREDL había informado a Cornerstone que era necesario completar sus obras para permitir que BREDL lograra sus objetivos y que el programa de "contrato de construcción" (es decir, el desarrollo principal) solo estaba programado para durar ocho meses. El Tribunal tampoco perdió tiempo en desestimar la afirmación de Cornerstone de que las obras principales del Desarrollo habían estado incompletas, de modo que cualquier retraso atribuible a las obras de Cornerstone, de hecho, no había ocasionado ninguna pérdida a BREDL.

BREDL afirmó que la venta retrasada del Desarrollo significó que no pudo canjear un préstamo dentro del plazo previsto, lo que resultó en que incurra en tarifas e intereses adicionales. BREDL también afirmó haber incurrido en costos adicionales de gestión del proyecto.

El Tribunal concluyó que BREDL tenía derecho a recuperar la mayor parte de sus costes de financiación adicionales y todos sus costes de gestión adicionales. No se habría incurrido en estas pérdidas si Cornerstone hubiera completado sus obras a tiempo. (En cuanto a los hechos, la reclamación de BREDL por costos adicionales de financiamiento prosperó solo en parte porque si la finalización práctica se hubiera certificado a tiempo, la transacción aún habría demorado aproximadamente 21 días en completarse).

El Tribunal rechazó la afirmación de Cornerstone de que estas pérdidas eran demasiado remotas y sostuvo que no era necesario que Cornerstone tuviera conocimiento de los detalles precisos de los arreglos financieros de BREDL. Fue suficiente que existiera una posibilidad seria de que la capacidad de BREDL para pagar su financiamiento estuviera ligada a la finalización práctica y la venta del proyecto.

Análisis

Este caso sirve como un recordatorio para los contratistas de que, en ausencia de un contrato formal, es probable que aún tengan la obligación implícita de completar sus obras dentro de un tiempo razonable. El caso también ilustra la importancia de que las obras progresen con rapidez, a fin de cumplir con los objetivos establecidos por el empleador. En este caso, el Tribunal no pudo conciliar el tiempo total previsto del contratista en el lugar de 11 días hábiles con el retraso de cinco meses en la finalización de sus obras. Incluso una vez que se identificó el problema con las condiciones inadecuadas del suelo, Cornerstone no actuó con la rapidez razonable para resolver el problema, lo que finalmente resultó ser su perdición.

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